viernes, 12 de febrero de 2016

Uso por turnos de vivienda común cuando no es posible el uso compartido

La propiedad en común de un bien en ocasiones es buscada (p. ej. cuando un matrimonio se compra una casa con bienes gananciales) y en otras es un hecho sobrevenido (p. ej. cuando varios hermanos heredan la casa de sus padres). En ambos casos estamos ante una comunidad de bienes porque existe una propiedad de una cosa o de un derecho de forma por indivisa entre varias personas, es decir, la cosa no se puede dividir y pertenece a todos sus propietarios.

El Código Civil, con carácter general, presume la propiedad a partes iguales, salvo prueba en contrario, y estipula una participación de cada uno de los comuneros, tanto en beneficios como en las cargas, proporcional a sus respectivas cuotas.

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Con base en este principio se admite la posesión y el uso de la cosa común por todos los comuneros, uso que se manifiesta de forma solidaria pues si se tratase de un uso por uno solo de los partícipes que excluyese a los demás se trataría de un uso ilegítimo.

Sin embargo, en la práctica, no siempre el uso común y solidario de un bien común resulta pacífico y es aquí cuando vamos a traer a colación una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de diciembre de 2015, en la que se fija doctrina sobre el uso por turnos cuando no es posible el uso compartido de una vivienda común.

Partiendo de que el uso y disfrute de la vivienda por uno solo de los partícipes de la comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás es ilegítimo, la solución pasa por el uso y disfrute solidario del bien por todos los partícipes, pero se pueden plantear situaciones singulares como la de una vivienda indivisible en la que la convivencia de todos los comuneros es imposible por el conflicto permanente que existe entre ellos. El caso particular sobre el que el Tribunal Supremo se ha pronunciado derivaba de una vivienda que había sido heredada por varios hermanos, la madre y la esposa del fallecido. En este supuesto, atendiendo a las circunstancias especiales del caso y tratando de conciliar los intereses de todos los comuneros hasta que se liquide la herencia y se realicen las concretas adjudicaciones, el Tribunal Supremo ha considerado adecuado el uso y disfrute sucesivo y cronológico de la vivienda con algunas matizaciones:

· Los días anuales de uso y disfrute de la vivienda se fijarán en función de la cuota de participación de cada comunero.

· El reparto de uso de la casa se hará por turnos alternos y sucesivos fijados por un sorteo cuyo resultado vinculará a todos (cuando hayan sido debidamente convocados, aunque no asistan al sorteo), siempre y cuando exista fehaciencia del resultado (p. ej. ante Notario).

· Los gastos y consumos anuales del inmueble serán asumidos por cada partícipe según el coeficiente de uso.

Así pues, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la materia permitiendo la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por períodos sucesivos y recurrentes, considerándose esta fórmula como justa y perfectamente aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.

sábado, 6 de febrero de 2016

Euribor negativo: ¿cómo afectará a mi hipoteca?

La tendencia bajista de tipos de interés, alentada por la política monetaria del Banco Central Europeo que mantiene fijada en el -0,30% la facilitad de depósito, ha propiciado una situación inédita, un Euribor negativo.

El Euribor a un año es, técnicamente, el tipo de referencia del mercado interbancario, es decir, el resultante de las medias diarias de los tipos a que están dispuestas a prestar a otros bancos un grupo de entidades bancarias europeas. Pero también, el Euribor es el principal tipo de referencia hipotecario utilizado en el mercado español. Para conocer otros índices de referencia nos remitimos a la entrada de este blog Antiguos y nuevos índices de referencia oficiales de préstamos hipotecarios (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2013/05/antiguos-y-nuevos-indices-de-referencia.html).

El Euribor, principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por entidades españolas, bajó en enero hasta el 0,042% desde el 0,059% del mes anterior, y tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,256 puntos.

De hecho, los tipos a los que las entidades se prestan dinero entre sí estaban acercándose a mínimos históricos e incluso el pasado viernes, 5 de febrero, ya se ha registrado una tasa negativa de -0,002%, lo que hace pensar a los expertos que el Euribor a 12 meses, esto es, el referente de la mayor parte de las hipotecas españolas entre en negativo próximamente, ya sea en el mes de febrero o marzo.

Ante esta situación ya han comenzado las preguntas de cómo va a afectar esto a la cuota mensual de los préstamos hipotecarios o lo que es lo mismo, si puede suceder ya no sólo que baje la letra de la hipoteca sino si vamos a llegar a un punto en el que el banco deje de cobrar intereses o, yendo un poco más allá, si el banco debería devolvernos dinero.
La respuesta a estas cuestiones dependerá, lógicamente, de las condiciones pactadas con el banco. Los préstamos hipotecarios a interés variable se contratan bajo el Euribor más un diferencial (p. ej. Euribor + 1,25). De este modo, para que un préstamo hipotecario llegue a tener un interés negativo deberá tener también un diferencial muy bajo. Debemos recordar que antes de la crisis sí se firmaban hipotecas con diferenciales reducidos (en torno al 0,25), pero que actualmente los diferenciales rondan el 1%.

Para ver más fácilmente la repercusión vamos a poner unos sencillos ejemplos numéricos. Supongamos un préstamo con un diferencial del 0,75%. Con el Euribor de enero quedaría un interés del 0,792 (0,042 + 0,75), que sí puede considerarse bajo y aliviaría la carga de la hipoteca pero dista de resultar negativo. Si calculamos la cuota de este mismo préstamo posicionándonos en un escenario de un futurible Euribor negativo (p. ej. -0,20%) el resultado sería un tipo de interés todavía positivo de 0,55 (-0,20 + 0,75).

Sin embargo, si pensamos en un préstamo con un diferencial contratado del 0,20 (en realidad no hay muchas hipotecas con un diferencial tan bajo) y si nos ponemos en un escenario de Euribor negativo de -0,3% (previsión más bajista del Euribor por ahora) sí podría llegarse al supuesto de interés negativo con un -0,10 (-0,30 + 0,20). En este último caso, u otros similares, sí puede llegar a darse el supuesto de que el préstamo no devengara intereses y, por tanto, la cuota se destinase en su totalidad a la amortización del capital vivo. No obstante, para que esto tenga lugar han de darse unos tipos de interés negativos bastante bajos en conjunción con diferenciales también reducidos. A ello se suma el hecho de que la mayor parte de los contratos de préstamo hipotecario no contempla esta situación y posiblemente las incidencias e interpretaciones deberán ser resueltas judicialmente. Lo más probable es que el banco llegue a no cobrar intereses pero devolver dinero al prestatario me temo que sería más complicado.

sábado, 30 de enero de 2016

Diferencia entre tasa de actividad y tasa de desempleo

En los medios de comunicación cuando se habla de si ha subido o bajado el paro se barajan términos como tasa de actividad, tasa de ocupación y tasa de desempleo, qué no siempre distinguimos correctamente. Además, cuando se facilitan datos no siempre son coincidentes pues los resultados son distintos según la encuesta sea realizada por el INEM o por el INE. Para comprender esta cuestión debemos repasar algunos conceptos básicos.

En primer lugar debemos aproximarnos al concepto de población activa. Desde un punto de vista económico, dejando aparte a los menores de 16 años que todavía no tienen edad para trabajar, la población se divide en dos grandes grupos: población activa y población inactiva.

La población activa está integrada por personas mayores de 16 años que han decidido trabajar de forma remunerada. Este concepto amplio de población activa acoge a todos los que trabajan y/o quieren trabajar, es decir, tanto ocupados (por cuenta propia o ajena) como desempleados (que buscan activamente trabajo). En este concepto de población activa no se incluye la población inactiva. La población inactiva está integrada por estudiantes, amas de casa, jubilados, pensionistas, personas sin trabajo pero que no lo buscan, etc.

Una vez aclarados los conceptos de población activa e inactiva ya se puede abordar el concepto de tasa de actividad.

La tasa de actividad mide, en porcentaje, la relación entre la población activa (ocupados y parados) y la población total de mayores de 16 años (todos los que están en edad de trabajar aunque no trabajen ni busquen trabajo). La tasa de actividad, por tanto, refleja el porcentaje de población que potencialmente podría trabajar.

Tasa de actividad =
Población activa
x 100
Población en edad de trabajar


La tasa de desempleo, también denominada tasa de paro, es el indicador que relaciona porcentualmente la población desempleada y la población activa. Así pues la tasa de desempleo busca la relación existente entre la población parada o desempleada que busca activamente trabajo y que no lo encuentra respecto al total de la población activa, es decir, la suma de la ocupada (trabajadores por cuenta ajena, autónomos, funcionarios, etc.) y la desempleada (parados que buscan trabajo y desempleados que no buscan trabajo, estudiantes, etc).

Tasa de desempleo =
Población desempleada
x 100
Población activa


De forma paralela a la tasa de desempleo o de paro se puede calcular la tasa de ocupación que es su reverso. La tasa de ocupación es la relación entre población ocupada y población activa.

Tasa de ocupación =
Población ocupada
x 100
Población activa


Pues bien, existen distintas metodologías de cálculo del paro, según se tome como referencia al conjunto de la población activa en edad de trabajar como hace el Instituto Nacional de Estadística (INE) trimestralmente para el cálculo de la Encuesta de Población Activa (EPA), o sólo se tome en consideración los datos de los desempleados inscritos en los servicios públicos de empleo como hace el SEPE (antiguo INEM). Esa es la razón por la que la Encuesta de Población Activa siempre arroja mayores resultados que la tasa de paro registrado, pues esta última no tiene en cuenta la parte de población activa desempleada que no figura en las listas del INEM (porque ha olvidado sellar el paro, porque ha desistido de mantenerse inscrito, etc.).

sábado, 23 de enero de 2016

Tipos de viviendas protegidas: VPO, VPP, VPPB, VPPL y VPPA

Quienes buscan vivienda probablemente antes de acudir al mercado libre intentarán conseguir algún tipo de ayuda o bonificación en la adquisición y/o alquiler, lo que les habrá conducido irremediablemente a un baile de siglas que identifican a un tipo de vivienda frente a otro, sin comprender exactamente qué diferencia hay entre unas de otras. Sin lugar a dudas, las siglas más barajadas son las correspondientes a la Vivienda de Protección Oficial (VPO) y la Vivienda de Protección Pública (VPP), pero no se agota ahí la variedad pues también están las Viviendas de Precio Tasado (VPT), las Viviendas con Protección Pública  de Precio Limitado (VPPL), las Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB), etc. Además, debemos recordar que aunque los requisitos y características básicas se fijan en los Planes de Vivienda estatales, la concreción exacta de las viviendas protegidas destinadas a la venta o al arrendamiento corresponde a las diferentes Comunidades Autónomas.

Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO), en su nomenclatura tradicional, son viviendas que con unas dimensiones y precios regulados por la Administración se destinan a ser el domicilio habitual de sus compradores que deben cumplir determinados requisitos (nivel de ingresos, residencia, número de integrantes del núcleo familiar, etc.), pudiendo acceder a condiciones económicas, financieras y/o fiscales más ventajosas que si se tratarse de vivienda libre. Las viviendas de protección oficial, que tienen una superficie no superior a 90 metros cuadrados, sólo pueden ser destinadas a vivienda habitual del comprador que no podrá venderla durante un plazo determinado (diez, veinte o más años). Además, se exige unos ingresos máximos de la unidad familiar inferiores a 5,5 veces el SMI (actualmente se utiliza como indicador el IPREM) para las VPO de régimen general, o ingresos no superiores a 2,5 veces el IPREM para las VPO de régimen especial. También cuentan con ventajosas condiciones en la financiación bancaria pues se subvencionan los intereses.

Viviendas de Protección Pública (VPP)

Anteriormente, en las VPO se diferenciaba entre viviendas de promoción pública y de promoción privada, pero actualmente todas las viviendas de protección oficial se consideran Viviendas de Protección Pública (VPP), es decir, viviendas protegidas que podrán destinarse a la venta o al arrendamiento y que han de constituir el domicilio o residencia habitual y permanente de sus ocupantes, categoría general ésta que engloba otras muchas subespecies de viviendas protegidas: viviendas con protección pública básica (VPPB); viviendas con protección pública de precio limitado (VPPL); viviendas de protección pública para arrendamiento (VPPA), etc. Seguidamente se resumen las características principales de las viviendas con protección pública (VPP) de la Comunidad de Madrid.

Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB)

Modalidad de VPP con una superficie construida máxima de 110 m2 que puede incrementarse hasta 150 m2 para familias numerosas. Como todas las viviendas protegidas sólo pueden ser destinadas a constituirse el domicilio habitual del comprador. Una característica de este tipo de viviendas es que están sujetas a un Precio Máximo Legal de Venta (PMLV), es decir, un precio que la Comunidad Autónoma de Madrid fija por metro cuadrado de superficie útil en cada municipio y por encima del cual no puede ser vendida, lo que facilita el acceso a la vivienda para las personas con menores recursos económicos (p. ej. jóvenes). La duración de la calificación de la vivienda como VPP será de 20 años a contar desde la calificación definitiva, si bien pude solicitarse la descalificación a partir de los 15 años. Para segundas y posteriores transmisiones el precio máximo legal de venta se calculará aplicando al precio de venta inicial actualizado según la variación del IPC un coeficiente del 1,5. Para acceder a viviendas VPP los ingresos familiares no deben superar 5,5 veces el IPREM.

Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)

Las VPPL tienen una superficie máxima construida de 150 m2, que en el caso de estar destinadas a familias numerosas tendrán una superficie entre 110 m2 y 150 m2. Al igual que las VPPB están sujetas a un precio máximo legal de venta y tienen una calificación protegida durante 20 años, pudiendo solicitarse su descalificación a partir de los 15 años. Como elementos diferenciadores se encuentran que estas viviendas sólo pueden ser promovidas en suelo destinado expresamente a vivienda libre, vivienda con protección pública de más de 110 m2 o a vivienda a precio tasado y, en lo que respecta a los requisitos para su acceso es que los ingresos familiares no deben exceder 7,5 veces del IPREM.

Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA)

Son viviendas con superficie máxima de 110 m2 que se destinan no a la compra sino al arrendamiento por personas cuyos ingresos familiares no superen 5,5 veces el IPREM. La característica fundamental de estas viviendas es que están sometidas a una Renta Máxima Anual por lo cual sus ocupantes se garantizan que la mensualidad de alquiler que deben pagar no superará ese límite que está marcado por la renta máxima anual.

Como variedad de las VPPA existen las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción Compra (VPPA OC) que tendrán una superficie máxima de 70 m2 y que están destinadas a menores de 35 años.

sábado, 16 de enero de 2016

Uso indebido del whatsapp en horario laboral

Que cada día estamos más enganchados a las redes sociales es una realidad indiscutible y que el teléfono móvil se ha convertido en la principal causa de distracción en el trabajo lo han puesto de relieve distintos estudios. Los datos manejados resultan bastante elocuentes. El 42% de los trabajadores españoles consulta su smartphone, al menos, una vez cada hora, y el 32% lo hace un mínimo de cuatro veces a la hora, lo que supone dejar momentáneamente la tarea que se tiene entre manos para consultar el móvil cada quince minutos. Este uso intensivo de los teléfonos móviles en horario laboral supone una disminución en el rendimiento laboral que se traduce en una menor productividad y hasta pérdidas empresariales.
El sentido común y la responsabilidad personal deberían ser suficientes para limitar el uso del móvil en el trabajo, pero no todo el mundo tiene el suficiente autocontrol. En algunas ocasiones existe en la empresa un protocolo de actuación donde se delimitan los tiempos y espacios que se permite el uso del correo electrónico o las redes sociales para motivos personales. No obstante, la realidad es que no existen reglas fijadas por parte de las empresas, y los trabajadores utilizan las nuevas tecnologías para fines personales en horario laboral, lo que ya ha provocado más de un conflicto.

En estos días hemos tenido conocimiento de la reciente resolución del Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH), también conocido como Tribunal de Estrasburgo, que es la máxima autoridad judicial de los derechos humanos y las libertades fundamentales en Europa, que se ha pronunciado sobre la materia, a raíz de la denuncia presentada por un trabajador rumano que fue despedido de su empresa por usar Yahoo! Messenger en horario laboral. Al parecer el empresario accedió a los mensajes de su trabajador pues sospechaba que la aplicación de mensajería se utilizaba para fines ajenos al ámbito laboral, lo que quedó demostrado y el trabajador fue despedido.


Ahora, la sentencia del Tribunal de Estrasburgo, pese a reconocer que está prohibido el espionaje no autorizado, viene a dar la razón a la empresa rumana y determina que los empresarios tendrán derecho a leer los mensajes privados de sus empleados que les hayan llegado en horario laboral a través de aplicaciones móviles de comunicación instantánea. Lógicamente, esta medida, en principio, atenta contra el derecho fundamental de privacidad y de secreto de las comunicaciones, sin embargo el Alto Tribunal ha abierto la puerta para una vigilancia por parte de la empresa.

sábado, 9 de enero de 2016

Diferencia entre sistema presidencialista y sistema parlamentario

En estos días en los que tras los resultados de las elecciones del 20 de diciembre tanto políticos como ciudadanos estamos haciendo cábalas sobre las posibles combinaciones que permitan la investidura de Mariano Rajoy o de Pedro Sánchez, en los medios de comunicación no dejan de recordarnos que España tiene un régimen parlamentario y no un sistema presidencialista, sin que muchas veces alcancemos a distinguir exactamente en qué consiste uno y otro.

Ciertamente, España se define en la Constitución de 1978 como una monarquía parlamentaria. La soberanía nacional, que reside en el pueblo español y de la cual emanan los poderes del Estado, se materializa en el Parlamento, puesto que en la elecciones legislativas los ciudadanos eligen a quienes van a representarles en el Congreso de los Diputados (cámara baja) y en el Senado (cámara alta), pero no eligen directamente a un Presidente, sino que serán los diputados los que lo hagan, debiendo obtener el candidato una mayoría parlamentaria suficiente en el Congreso para conseguir la investidura. Por tanto, al elegirse al Presidente del Gobierno en el Congreso se puede afirmar que existen bastantes conexiones entre el poder legislativo y el poder ejecutivo, siendo ésta una de las características principales de los sistemas parlamentarios y diferenciadoras de los sistemas presidencialistas en los que exista una verdadera división de poderes.

En los sistemas parlamentarios están diferenciadas las figuras de Jefe del Estado y Jefe del Gobierno. En España, el Rey es el Jefe del Estado, símbolo de su unidad y permanencia, que arbitra y modera el funcionamiento regular de las instituciones y asume la más alta representación del Estado español en las relaciones internacionales. Se suele decir que “el Rey reina pero no gobierna”, es decir, ostenta la máxima autoridad pero no tiene potestad de gobierno puesto que ésta corresponde al Gobierno. El Gobierno, que se compone del Presidente de Gobierno, los Vicepresidentes y los Ministros, dirige la política interior y exterior, la administración civil y militar, la defensa del Estado y ejerce la función ejecutiva y la potestad reglamentaria.

De forma similar aunque con distinta nomenclatura otros países europeos se acomodan igualmente al régimen parlamentario con desdoblamiento de figuras, por ejemplo, en Alemania existe un Presidente de la República (Joachim Gauck) y una Canciller (Angela Merkel); en Gran Bretaña el Jefe del Estado es la Reina (Isabel II) y el Jefe de Gobierno es el primer ministro (David Cameron), etc.

Por el contrario, en el sistema presidencialista, cuyo paradigma lo constituye Estados Unidos, se caracteriza por una división de poderes entre el poder legislativo, el poder ejecutivo y el poder judicial y porque se concentra en una única persona al Jefe del Estado y al Jefe de Gobierno. En un régimen presidencialista el Presidente (Jefe del Estado/Jefe de Gobierno) asume la más alta representación del Estado y, a su vez, dirige el poder ejecutivo, por lo que asume una gran concentración de poder. La soberanía popular se manifiesta en su doble vertiente pues los ciudadanos participan en elecciones para elegir a sus representantes en las cámaras legislativas y también eligen en otras elecciones diferentes al Presidente. De este modo, el Parlamento tendrá el poder legislativo y el Presidente el poder ejecutivo, sin que existan conexiones entre uno y otro, hasta el punto de que es posible que exista un Presidente que tenga la cámara legislativa en contra, por ejemplo, un Presidente demócrata con un Congreso con mayoría republicana en Estados Unidos, lo que permite que exista una mayoría de bloqueo para los proyectos legislativos del Presidente. Esta situación la ha padecido Barack Obama durante algunos años.

domingo, 3 de enero de 2016

Distintivo «Igualdad en la Empresa»

El distintivo «Igualdad en la Empresa» es una marca de excelencia que otorga el Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad y que reconoce a las empresas y otras entidades que destaquen en el desarrollo de políticas de igualdad de oportunidades entre mujeres y hombres en el ámbito laboral, mediante la implementación de medidas o planes de igualdad.

El origen de esta iniciativa se encuentra en la Ley Orgánica 3/2007, de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres que ya anticipaba la creación de un distintivo empresarial en materia de igualdad para aquellas empresas que destaquen en la aplicación de políticas de igualdad en las condiciones de trabajo, en los modelos de organización y en otros ámbitos como los productos, los servicios y la publicidad de la empresa. En desarrollo del artículo 50 de la Ley Orgánica 3/2007 se dictó el Real Decreto 1615/2009, de 26 de octubre, por el que se regula la concesión y utilización del distintivo «Igualdad en la Empresa», que se ha modificado mediante el Real Decreto 850/2015, de 28 de septiembre, con objeto de mejorar el procedimiento de concesión, el seguimiento y control de los planes de igualdad y los plazos de presentación, vigencia y renovación del distintivo.

El distintivo «Igualdad en la Empresa» se concede mediante convocatorias anuales en las que podrán participar las empresas y entidades interesadas para lo cual deberán presentar su candidatura acompañada de una memoria de la aplicación e implantación de medidas de igualdad en su organización, así como información sobre la plantilla y la estructura salarial de la empresa. Para la concesión del distintivo se tendrán en cuenta, principalmente, aspectos relativos al plan de igualdad; las políticas de igualdad; medidas de conciliación; el acceso al empleo; las condiciones de trabajo; el modelo organizativo y la responsabilidad social empresarial.

El distintivo tiene una vigencia de tres años (prorrogables), si bien las entidades galardonadas deberán presentar anualmente un informe de actividades que será evaluado por el Instituto de la Mujer y para la Igualdad de Oportunidades, a fin de garantizar que se mantiene el nivel de excelencia en materia de igualdad, que le hizo merecedor de la distinción. La empresa que tenga concedido este galardón podrá utilizar el distintivo en el tráfico comercial de la empresa y con fines publicitarios. Asimismo, la concesión del distintivo será valorado favorablemente para una posible adjudicación de contratos administrativos o subvenciones públicas.

En el siguiente enlace se puede consultar la red de empresas distinguidas con el distintivo «Igualdad en la Empresa»  (RED DIE):


http://www.igualdadenlaempresa.es/redEmpresas/distintivo/EntidadesDIE.htm