lunes, 24 de noviembre de 2014

Alquiler de cajas de seguridad

El alquiler de cajas de seguridad, también denominadas «cajas de alquiler», es un servicio tradicional prestado por las entidades bancarias que consiste en el arrendamiento de compartimentos cerrados blindados de diferentes tamaños dotados de cerradura de doble llave y un número de orden a efectos de identificación, situados en el interior de cámaras acorazadas o espacios protegidos por puertas o rejas con altas medidas de seguridad.

Técnicamente, la garantía de que la caja sólo puede abrirse por el arrendatario o persona autorizada por éste suele consistir en que las cajas están dotadas de cerradura de doble llave, una maestra, en poder de la entidad bancaria arrendadora, y otra diferente para cada caja que se entrega al cliente arrendatario, siendo, por consiguiente, necesaria la concurrencia de ambas llaves para la apertura y cierre de la misma.

Otra de las características principales de estas cajas de seguridad es su carácter confidencial: el cliente no tiene que declarar ante la entidad de crédito los objetos que deposita y la entidad desconoce su contenido. Precisamente por esta circunstancia las entidades suelen realizar un estudio previo del cliente que, al menos, debe tener contratado en la entidad algún otro producto como un depósito o cuenta corriente, exigiéndose generalmente otros requisitos adicionales.

El alquiler se formaliza en un contrato de arrendamiento en el que se especifica que la finalidad de la caja de seguridad es la de conservar en la misma por iniciativa del arrendatario dinero en efectivo, joyas, alhajas, valores, títulos de crédito, resguardos de depósito o cualquier otro tipo de documentos u objetos de valor que no contravengan las disposiciones legales en vigor. También se hace constar en el contrato que el cliente arrendatario responderá frente al banco de los daños y perjuicios causados en su propio depósito y frente a los demás arrendatarios de las cajas situadas en la misma cámara, ocasionados por el contenido de la caja (p. ej. sustancias corrosivas, material explosivo, etc.).

El arrendamiento puede concertarse a nombre de una o más personas de modo indistinto (cada una de ellas puede abrir la caja libremente) o conjunto (la apertura de la caja sólo puede realizarse en presencia de todos los titulares) y también se pueden designar apoderados autorizados para utilizar la caja. Asimismo los consejeros delegados o administradores de la sociedad podrán celebrar este tipo de contratos con la entidad bancaria en representación de las personas jurídicas.

En el acto de cada utilización se requiere la identificación, comprobando que se trata de persona autorizada para utilizar la caja, anotando en el libro registro de visitas los datos de identidad de la caja y de la persona, la hora de entrada y salida, junto a la firma de la persona que utiliza la caja.

La obligación de la entidad arrendadora consiste en conservar íntegra la clausura de la caja alquilada y permitir su uso regular. Con carácter general se puede utilizar en horarios de oficina, pero en algunos casos, tratándose de cámaras robotizadas es posible la utilización las 24 horas del día los 365 días del año.

La responsabilidad de la entidad arrendadora por el posible menoscabo de las cajas está limitado a una cantidad por caja, cubierta por una póliza de seguro contratada por el banco con prima de riesgo a su cargo. Esta póliza generalmente cubre los daños de cualquier clase que afecten a los objetos depositados, previa justificación de la existencia y valor del contenido de la caja, según las especificaciones establecidas en la propia póliza de seguro. La responsabilidad de la arrendadora no alcanza a los casos fortuitos o de fuerza mayor.

La entidad arrendadora está sujeta a las mismas obligaciones aplicables a los depósitos de dinero para los supuestos de embargo, quiebra o suspensión de pagos, fallecimiento o abandono del arrendatario.

Los precios suelen estipularse en una cantidad por decímetro cúbico y año o fracción, así como una comisión por visita. También pueden establecerse distintas comisiones para el arrendamiento por personas físicas o jurídicas, así como por facilitar el acceso a más de una persona a la caja de seguridad.

Este servicio bancario deja muy poco margen comercial a las entidades bancarias respecto a otros productos que comercializan, habiéndose llegado a calificar de deficitario para el banco, puesto que percibe una baja remuneración por un servicio que la resulta muy oneroso debido a las altas medidas de seguridad que debe mantener. No obstante, puede recibir algunos beneficios indirectos como la fidelización del cliente, que al menos tendrá contratado otro tipo de depósito tradicional o cuenta bancaria y las expectativas de otras operaciones futuras, así como la posibilidad de captar otros clientes.

Por todo lo anterior, el servicio de alquiler de cajas de seguridad tiene un carácter residual y no es de los más utilizados. Sin embargo, a raíz de la crisis financiera internacional y los problemas de solvencia de algunos bancos, esta fórmula del alquiler de cajas de seguridad ha experimentado cierto auge, pues algunos clientes prefieren utilizar las cajas de seguridad para el depósito de sus fondos en efectivo más que los depósitos bancarios tradicionales, ante el temor de que una posible insolvencia de la entidad pueda poner en peligro sus ahorros y los sistemas de garantía de depósitos establecidos por el sistema financiero resulten insuficientes.

 

lunes, 17 de noviembre de 2014

Principio de irretroactividad de las leyes

La irretroactividad es un principio jurídico en virtud del cual las nuevas leyes y disposiciones dictadas sólo serán aplicables a las situaciones y actos que se celebren a partir de su promulgación y entrada en vigor, pero no serán de aplicación a las situaciones que se deriven del régimen anterior. Con ello se garantiza la seguridad jurídica que debe inspirar todo ordenamiento, a la par que se protegen los derechos adquiridos por las personas al amparo de una legislación anterior.

Por el contrario, la retroactividad, es la situación por la que se hacen extensivos hacia el pasado las consecuencias que se deriven de un acto o disposición actual. Esta retroactividad que supone la modificación de actos y situaciones pasados ya consolidados debe entenderse siempre en sentido restrictivo, y muy especialmente cuando se trata de la retroactividad legal. El principio de legalidad y seguridad jurídica atemperan la retroactividad de las leyes. La retroactividad, es decir, la aplicación de la nueva normativa a los actos anteriores, tendrá lugar cuando la propia ley así lo disponga.

En orden a la temporalidad de las leyes, el efecto retroactivo supone la aplicación de la ley nueva a las situaciones y relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley anterior. Con ello se crea una situación de inseguridad jurídica, pues la promulgación de una nueva ley puede llevar al traste las expectativas de una persona al amparo de la legislación vigente en un determinado momento. Por ello, la generalidad de los ordenamientos recogen como uno de sus principios generales la irretroactividad de las leyes, el principio de que una disposición legal desplegará sus efectos hacia el futuro, será de aplicación a las relaciones y negocios jurídicos que se creen y desarrollen a partir de su promulgación y entrada en vigor, manteniéndose los criterios de la ley antigua para las situaciones que se hubiesen creado y deriven de la ley antigua.

En España, el principio de irretroactividad se recoge con carácter general en el apartado tercero del artículo 9 de la Constitución Española que garantiza “la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables y restrictivas de derechos individuales”. Por su parte, el apartado tercero del artículo 2 reitera este criterio al disponer: “las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario”.

Con ello se garantiza en principio, la irretroactividad de las normas, particularmente cuando la nueva normativa resulte más onerosa y perjudicial que la anterior derogada. No obstante, la irretroactividad absoluta no es plausible en todas las ocasiones, por ello, toda ley o disposición legal suele contener unas disposiciones transitorias en las que se contempla el régimen de adaptación de los actos y situaciones pendientes a la nueva normativa.

Por otra parte, en determinadas ocasiones es la propia ley la que establece la retroactividad, pues la nueva regulación resulta más beneficiosa que la anterior: generalmente suelen circunscribirse a aumentos o revalorizaciones de sueldos y pensiones.

Suele clasificarse la irretroactividad en grados, según su ámbito de aplicación y extinción de efectos: absoluta, media y mínima.

La irretroactividad absoluta es aquella en virtud de la cual las situaciones creadas al amparo de una normativa anterior no se verán afectadas por la ley nueva, sino que continuarán desarrollándose bajo los principios de la ley derogada.

La irretroactividad media, supone una aplicación matizada de la ley nueva, de tal modo que se respetan los vínculos y relaciones creados con anterioridad a su promulgación, pero se aplica en el desarrollo de los mismos la nueva regulación.

La irretroactividad mínima, es aquella en que la nueva ley únicamente regirá para los actos y situaciones que se creen con posterioridad a la promulgación de la nueva normativa, sin afectar para nada los anteriores que continuarán desarrollándose con la ley derogada.

lunes, 10 de noviembre de 2014

Diferencia entre obligación principal y obligación accesoria

La obligación principal, en sentido jurídico, es la obligación que tiene autonomía propia, identidad y existencia propia por sí, con independencia de cualquier otra. La existencia de una obligación principal predetermina la de una obligación accesoria, dependiente de aquella, y a la que completa, modifica o garantiza.

La obligación accesoria es la obligación sin autonomía propia, dependiente de otra principal a la que complementa o garantiza, y de la que depende su existencia, de modo tal que la extinción de la obligación principal supone la extinción de la accesoria, pero no inversamente, puesto que la extinción de una accesoria en ningún caso presupone la de la principal.

No obstante, en algunos supuestos puede deducirse que la cancelación de una obligación accesoria hace presumir que se ha cancelado la obligación principal, como sucede con las accesorias de garantía, puesto que su extinción tiene como causa más lógica el pago de la deuda que aseguraban, aunque no siempre sea así.

En cualquier caso, la obligación accesoria es una obligación que no tiene existencia por sí misma, sino que se encuentra supeditada a otra principal, que constituye la razón de ser de la accesoria.

El artículo 1.207 del Código Civil establece por su parte los efectos para las obligaciones accesorias por la novación de la principal: “Cuando la obligación principal se extinga por efecto de la novación, sólo podrán subsistir las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no hubiesen prestado su consentimiento”. En este artículo se consagra una excepción al principio general de que las obligaciones accesorias siguen la suerte de la principal, puesto que se permite la subsistencia de las obligaciones accesorias en cuanto afecten a terceros no participantes en la novación de la obligación principal, con lo que se persigue no perjudicar los derechos de dichos terceros que no prestaron su consentimiento a la novación.

Para determinar entre dos obligaciones cuál es la principal y cuál la accesoria se atenderá a cuál de ellas tiene una entidad por sí misma, que fundamenta y justifica la otra.

Las obligaciones accesorias pueden ser legales o convencionales, las primeras son las que derivan directamente de la ley, como el derecho de retención que se atribuye al acreedor en determinados supuestos; las convencionales son las que se establecen voluntariamente por un convenio de las partes: p. ej. la cláusula penal, la fianza, etc.

También se clasifican las obligaciones accesorias en complementarias o de garantía; las primeras son las que se acuerdan como deber anexo a una obligación principal, a modo de prestaciones accesorias; las segundas son propiamente una obligación accesoria que garantiza el cumplimiento de la principal, cuyo prototipo es la fianza.

La dualidad de obligación principal y accesoria, se opone a la obligación conjunta, donde todos los derechos y deberes se encuentran en un mismo grado jerárquico, sin que unos estén supeditados o subordinados a otros.

En otro sentido, se contrapone obligación principal a obligación secundaria, según la importancia que revista en el negocio jurídico de que se trate. Por ejemplo, en la compraventa, el pago del precio y la entrega de la cosa vendida tienen el carácter de obligaciones principales, sin embargo, la obligación de saneamiento por evicción y vicios ocultos del vendedor tiene carácter secundario.

lunes, 3 de noviembre de 2014

Prescripción de las deudas tributarias

Uno de los modos de extinción de las deudas tributarias es por el transcurso del tiempo, es decir, por la prescripción, pero esta prescripción no afecta sólo a las deudas, es decir, al derecho de la Administración para practicar liquidaciones o exigir el pago de las deudas, sino también a los derechos de los contribuyentes para solicitar y obtener devoluciones de impuestos, de ingresos indebidos o reembolso de garantías. Según se indica en el artículo 66 de la Ley General Tributaria prescriben a los cuatro años los siguientes derechos:

• El derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación. El plazo de prescripción comienza desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.

• El derecho de la Administración para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas y autoliquidadas. El plazo de prescripción comienza desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo de pago en período voluntario. En caso de responsables solidarios el plazo de prescripción comienza desde el día siguiente a la finalización del plazo de pago en período voluntario del deudor principal. En caso de responsables subsidiarios el plazo de prescripción empieza desde la notificación de la última actuación recaudatoria practicada al deudor principal o a cualquiera de los responsables solidarios.

• El derecho a solicitar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías. El plazo de prescripción comienza desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo para solicitar la correspondiente devolución derivada de la normativa de cada tributo o, en defecto de plazo, desde el día siguiente a aquel en que dicha devolución pudo solicitarse; desde el día siguiente a aquel en que se realizó el ingreso indebido o desde el día siguiente a la finalización del plazo para presentar la autoliquidación si el ingreso indebido se realizó dentro de dicho plazo; o desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la sentencia o resolución administrativa que declare total o parcialmente improcedente el acto impugnado.

• El derecho a obtener las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, las devoluciones de ingresos indebidos y el reembolso del coste de las garantías. El plazo de prescripción comienza desde el día siguiente a aquel en que finalicen los plazos establecidos para efectuar las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo o desde el día siguiente a la fecha de notificación del acuerdo donde se reconozca el derecho a percibir la devolución o el reembolso del coste de las garantías.

El plazo de prescripción de cuatro años, que se computa según las reglas examinadas anteriormente, puede interrumpirse por alguna de las causas establecidas en el artículo 68 de la LGT, que regula la interrupción del plazo de forma separada para cada derecho susceptible de prescripción. Con carácter general y sin entrar detalladamente en cada supuesto la prescripción se interrumpirá por cualquier acción de la Administración tributaria, realizada con conocimiento formal del obligado tributario, conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación, o por la interposición de cualquier clase de recurso o reclamación, así como por la actuación fehaciente del obligado tributario tendente a la liquidación de la deuda tributaria.

Una vez interrumpida la prescripción se iniciará nuevamente el cómputo del plazo de prescripción. La interrupción de la prescripción favorece a todos los obligados tributarios, incluidos los responsables. No obstante, si la obligación es mancomunada y sólo se reclama a uno de los obligados tributarios la parte que le corresponde, el plazo no se interrumpe para los demás deudores mancomunados.

Por ejemplo, la declaración del IRPF correspondiente al año 2012, cuyo plazo voluntario de presentación e ingreso vence el 30 de junio de 2013, tendría un plazo de prescripción de cuatro años que finalizaría el 30 de junio de 2017, fecha a partir de la cual se habría ganado la prescripción y la Administración tributaria no podría incoar ningún procedimiento en relación con esa deuda. Sin embargo, si la Administración tributaria inicia un procedimiento de inspección el 13 de mayo de 2015, habría comenzado a correr el plazo de prescripción desde el 1 de julio de 2013, pero se interrumpe por la actuación administrativa y el plazo comienza a correr de nuevo desde el 13 de mayo de 2015.

La prescripción ganada beneficia a todos los obligados al pago, pues extingue la deuda respecto de todos los obligados. Sin embargo, en el caso de las deudas mancomunadas si sólo se ha reclamado el pago que le corresponde a uno de los obligados, la prescripción ganada por éste no beneficia al resto de deudores por su parte de deuda.

La prescripción se aplica de oficio, incluso en los casos en que se haya pagado la deuda tributaria, sin necesidad de que la invoque o excepcione el obligado tributario.

lunes, 27 de octubre de 2014

Impago de primas y plazo de gracia en el seguro

Con el término plazo de gracia en el seguro se hace referencia al período de tiempo durante el que se hace extensiva la cobertura del riesgo aunque no se haya abonado la prima correspondiente. En nuestro ordenamiento, este plazo de gracia se extiende durante el mes siguiente al vencimiento de la anualidad correspondiente.

En este sentido, el artículo 15 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro diferencia si la falta de pago de la prima es la primera (o la prima única) o el impago es de las primas sucesivas, teniendo distintas repercusiones en uno u otro caso.

Así, se indica que si por culpa del tomador del seguro la primera prima no ha sido pagada, o, en su caso, la prima única no lo ha sido a su vencimiento, la entidad aseguradora tiene derecho a resolver el contrato o a exigir el pago de la prima debida en vía ejecutiva con base en la póliza, añadiendo que, salvo pacto en contrario, si la prima no ha sido pagada antes de que se produzca el siniestro, el asegurador quedará liberado de su obligación. De este modo, el impago de la primera prima supone la exención de responsabilidad de la entidad aseguradora que no vendrá obligada a indemnizar si se produce el siniestro.

No obstante, el mismo artículo 15 de la Ley del Contrato del Seguro establece que en caso de falta de pago de una de las primas siguientes, la cobertura del asegurador queda suspendida un mes después del día de su vencimiento, es decir, la Ley establece un período de gracia de treinta días para evitar que el asegurado pueda quedar privado de las garantías aseguratorias por un retraso en el pago de la prima, cuando en muchas ocasiones, la demora se ocasiona por causas ajena a su voluntad.

La entidad aseguradora deberá reclamar el pago de la prima. Si el asegurador no reclama el pago dentro de los seis meses siguientes al vencimiento de la prima se entenderá que el contrato queda extinguido y, por tanto, cesan las coberturas del seguro. En cualquier caso, cuando el contrato de seguro esté en suspenso, la entidad aseguradora sólo podrá exigir el pago de la prima del período en curso.

Si el contrato no se resuelve ni se extingue, la cobertura vuelve a tener efecto a las veinticuatro horas del día en que el tomador pagó su prima.

martes, 21 de octubre de 2014

Las importantes pérdidas sufridas por los inversores en CFDs

Los CFDs o Contratos por Diferencias (Contracts for Difference, CFD) son contratos en los que un inversor y una entidad financiera acuerdan intercambiarse la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de un determinado activo subyacente (valores negociables, índices, divisas, tipos de interés u otro activo financiero).

Los CFD son productos complejos que se caracterizan por su elevado riesgo y cuyas pérdidas pueden superar lo invertido debido al efecto multiplicador que produce su apalancamiento. Se trata de productos no estandarizados por lo que el inversor debe considerar las posibles particularidades y riesgos específicos que pudieran presentar en cada caso (negociación de forma bilateral, cotización fuera de mercados regulados, riesgo de contraparte, etc.). Dada su elevada volatilidad requieren un seguimiento constante y al tratarse de productos apalancados con alto riesgo, pueden generar pérdidas superiores al capital inicial desembolsado.

Características de la operativa con CFDs

• Posibilidad de operar con expectativas de subida o bajada de los precios. Se compra un CFD cuando el inversor considera que el activo subyacente presenta expectativas alcistas, pues su objetivo es ingresar la diferencia entre su precio actual y un posible precio superior en el futuro. Por tanto, se obtienen ganancias cuando el precio del activo subyacente sea superior al precio al que se ha abierto la posición. Por el contrario, existirán pérdidas cuando el precio del activo subyacente sea menor que el precio al que se abrió la posición.

La operativa con CFDs también permite la venta. Con la venta de CFD se busca ingresar la diferencia entre el precio actual del activo subyacente y un precio que se prevé será inferior en el futuro. Se utiliza esta estrategia cuando el inversor prevé expectativas bajistas pues su ganancia viene dada por la bajada de la cotización del subyacente. Así pues, en caso de que las previsiones fuesen erróneas y el subyacente subiese de precio el inversor cosechará pérdidas por la diferencia entre el precio de cotización y el de su posición original.

• Vencimiento y generación de intereses. Los CFDs se liquidan diariamente pero puede prorrogarse la posición abierta los días que se desee, por lo que suele decirse que no tienen vencimiento. En estos casos la entidad habitualmente exige el pago de unos intereses por las posiciones compradas en concepto de financiación. También se permite que las posiciones vendidas que se mantengan de un día para otro sean retribuidas, en cuya caso se produce un ingreso en la cuenta del inversor, aunque el tipo de interés aplicado en este segundo caso es inferior al que la entidad aplica en las posiciones compradas.

• Apalancamiento y aportación de garantías. Una de las principales características de los CFDs es su apalancamiento, es decir, que para operar con CFD se necesita un capital mucho menor que el que se necesita para operar directamente en el mercado comprando o vendiendo el subyacente. Aquí no es preciso desembolsar íntegramente el importe del subyacente sino que basta con depositar, en concepto de garantía, un determinado porcentaje del importe. Esta garantía es fijada por la entidad y depende de los subyacentes con los que se opere. Precisamente por esta circunstancia las ganancias que se obtienen o las pérdidas que se generan tienen un efecto multiplicador, que pueden resultar extremadamente peligroso si no se ha acertado con la tendencia del mercado.

Ejemplo de operativa con CFDs

Compra de CFD (posición larga) y obtención de ganancias. Supongamos que las acciones de la sociedad “X” cotizan a 10 euros. Si el inversor decide comprar un contrato de 100 acciones de “X” a 10 euros es porque considera que la acción de esa compañía va a subir y su objetivo es aprovechar esa evolución alcista del mercado. Si la acción subiera a 11 euros el inversor obtendría la diferencia entre el precio de compra (1.000=100x10) y de venta (1.100=100x11), es decir, una ganancia de 100 euros (100=1.100-1000).

En esta operación podemos suponer que la entidad le exige aportar como garantía un 10% del importe total del capital que sería necesario para comprar o vender el subyacente en el mercado, esto es, 100 euros (100=100x10x0,10) frente a los 1.000 euros que precisaría para comprar directamente las acciones de “X”.

Compra de CFD (posición larga) y obtención de pérdidas. Con el mismo ejemplo anterior supongamos ahora que el inversor que compró 100 acciones de “X” a 10 euros aportando una garantía del 10% esperando obtener una ganancia por la revalorización del precio de la acción, se ve sorprendido por una evolución negativa del subyacente que pasa a cotizar a 9 euros. En este caso se enfrentará a unas pérdidas de 100 euros, que vendrán dadas por la diferencia entre el precio de compra (1.000=100x10) y de venta (900=100x9), es decir, una pérdida de 100 euros (100=900-1.000).
 
Alerta de la CNMV sobre las pérdidas con CFDs

La Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA) ya en 2013 emitió una advertencia a los inversores sobre los CFD, indicando que sólo debería considerarse este tipo de inversión cuando el inversor cuenta con una amplia experiencia en mercados volátiles y comprende plenamente cómo funciona el producto, incluidos sus riesgos y costes, y disponen de tiempo suficiente para gestionar su inversión. La Comisión Nacional del Mercado de Valore33s dio publicidad a dicho comunicado y ahora va más allá y ha hecho público un estudio cuyas conclusiones se publican en el Boletín Trimestral de la CNMV, en el que se indica el 75% de los inversores en contratos financieros por diferencias (CFD) pierde dinero. El estudio se ha centrado en los resultados individuales obtenidos durante casi dos años (desde el 1 de enero de 2012 hasta el 31 de octubre de 2013) por los 8.000 clientes de las entidades más activas en la comercialización de este producto complejo con una cuota de mercado superior al 85%. Este análisis realizado por la CNMV arroja el escalofriante dato de que la pérdida media por inversor en las empresas analizadas asciende a 3.300 euros, siendo de más de 5.000 euros de media por inversor en alguna entidad y llegando a ser en algunos casos concretos superiores al millón de euros. Ese nivel de pérdidas produce una elevada rotación en este tipo de clientela ya que, aproximadamente, la cuarta parte de los clientes realizan operaciones sólo durante uno o dos meses, abandonando después esta operativa.

jueves, 16 de octubre de 2014

Fianza arrendaticia

La fianza arrendaticia o fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad de dinero, equivalente al importe de una mensualidad, que el arrendatario (inquilino) está obligado a entregar en depósito al arrendador (casero, propietario de la vivienda).

Tal y como se indica en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza se mantiene fija y no está sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario podrá pedir que se disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El objeto de esta fianza es servir de garantía para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones del arrendatario que todavía se encuentren pendientes de pago o tengan repercusión económica, tales como rentas impagadas, recibos de suministros pendientes de pago, posibles desperfectos en la vivienda, etc.

El arrendador tiene la obligación de devolver al arrendatario la totalidad de la fianza o, en su caso, la parte resultante después de haber aplicado su importe a algún pago o reparación, cuando concluya el contrato y se proceda a la entrega de llaves. En caso de que transcurra un mes y el propietario no haya procedido a la restitución de la fianza el arrendatario  podrá exigir el importe de la fianza incrementado en el interés legal del dinero.

Una práctica bastante frecuente, aunque no del todo ajustada a Derecho pues desvirtúa la finalidad propia de la fianza, es la de que el inquilino deje de pagar el último mes del contrato con cargo a esa fianza. Sin embargo este procedimiento que puede resultar muy ventajoso para el arrendatario puede no serlo tanto para el arrendador cuando descubra al término del contrato que existen gastos pendientes o reparaciones que no pueden ser cubiertos por la fianza, y que deberán ser reclamados al inquilino posteriormente.

La fianza debe depositarse en el organismo público que tenga asumida dicha competencia y que, normalmente, corresponde a un organismo público establecido al efecto en cada Comunidad Autónoma.

El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a través de transferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrendamiento y copia y original del Documento Nacional de Identidad.

Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.