jueves, 16 de octubre de 2014

Fianza arrendaticia

La fianza arrendaticia o fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad de dinero, equivalente al importe de una mensualidad, que el arrendatario (inquilino) está obligado a entregar en depósito al arrendador (casero, propietario de la vivienda).

Tal y como se indica en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza se mantiene fija y no está sujeta a actualización. Sin embargo, cada vez que se prorrogue el arrendamiento, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada o el arrendatario podrá pedir que se disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

El objeto de esta fianza es servir de garantía para sufragar, al término del contrato, todas aquellas obligaciones del arrendatario que todavía se encuentren pendientes de pago o tengan repercusión económica, tales como rentas impagadas, recibos de suministros pendientes de pago, posibles desperfectos en la vivienda, etc.

El arrendador tiene la obligación de devolver al arrendatario la totalidad de la fianza o, en su caso, la parte resultante después de haber aplicado su importe a algún pago o reparación, cuando concluya el contrato y se proceda a la entrega de llaves. En caso de que transcurra un mes y el propietario no haya procedido a la restitución de la fianza el arrendatario  podrá exigir el importe de la fianza incrementado en el interés legal del dinero.

Una práctica bastante frecuente, aunque no del todo ajustada a Derecho pues desvirtúa la finalidad propia de la fianza, es la de que el inquilino deje de pagar el último mes del contrato con cargo a esa fianza. Sin embargo este procedimiento que puede resultar muy ventajoso para el arrendatario puede no serlo tanto para el arrendador cuando descubra al término del contrato que existen gastos pendientes o reparaciones que no pueden ser cubiertos por la fianza, y que deberán ser reclamados al inquilino posteriormente.

La fianza debe depositarse en el organismo público que tenga asumida dicha competencia y que, normalmente, corresponde a un organismo público establecido al efecto en cada Comunidad Autónoma.

El ingreso de la fianza se realiza por el arrendador o subarrendador, a través de transferencia bancaria, adjuntando, normalmente, copia y original del contrato de arrendamiento y copia y original del Documento Nacional de Identidad.

Además, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

martes, 7 de octubre de 2014

¿Qué es y cómo funciona la hipoteca inversa?

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de reforma del mercado hipotecario, dio carta de naturaleza a la hipoteca inversa, aunque algunas entidades ya habían iniciado su comercialización con anterioridad.

Se trata de una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes o discapacitadas, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad.

La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses. En definitiva se trata de un crédito garantizado mediante la hipoteca de la vivienda habitual, que permite la obtención de una renta periódica o su disposición de una sola vez a mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. De esta forma, el capital obtenido actúa como complemento a la jubilación.

La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad superior al 33%.

Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).

La titularidad de la vivienda por parte del propietario queda garantizada hasta su fallecimiento. Cuando fallece, sus descendientes tienen la opción de recuperarla cancelando el préstamo o pidiendo a la entidad que les reintegre la parte que todavía queda sin entregar de ese préstamo.

La gran ventaja de esta fórmula es que se garantiza el mantenimiento de la titularidad de la vivienda hasta el fallecimiento del propietario (prestatario) o, incluso, hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios (p. ej. cónyuge), si así se estipula en el contrato, pues legalmente se establece que sólo en ese momento será exigible la deuda por el acreedor y la entidad de crédito queda facultada para ejecutar la garantía. Por tanto, mientras el mayor o dependiente que ha constituido la hipoteca (deudor hipotecario) no fallezca, la entidad de crédito (acreedor hipotecario) no podrá ejercer ninguna acción tendente a la recuperación de la deuda (capital dispuesto o rentas satisfechas, más los intereses generados), si bien se prevé la posibilidad de que la entidad declare el vencimiento anticipado del préstamo en caso de que el deudor hipotecario haya transmitido voluntariamente el bien hipotecado, salvo que se procediese, en su caso, a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por recuperar la vivienda cancelando el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

En cuanto a las obligaciones de información y transparencia, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, determina la obligación de entregar una oferta vinculante mediante una Ficha de Información Personalizada y la prestación de un servicio de asesoramiento independiente.

Finalmente, y haciendo referencia a su régimen fiscal, atendiendo a la disposición adicional decimoquinta de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, están exentas en el IRPF las rentas obtenidas por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia por la constitución de hipotecas inversas sobre su vivienda habitual.

Además, las escrituras públicas que documenten la constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación gozarán de una reducción del 90% de los honorarios registrales y de exención de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según se indica en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

domingo, 28 de septiembre de 2014

La residencia fiscal de las personas físicas

En nuestro ordenamiento se entiende que una persona física tiene su residencia habitual en España cuando se dé cualquiera de las siguientes circunstancias:

1) Que permanezca en España más de 183 días durante el año natural. Para determinar este período de permanencia se computan sus ausencias esporádicas, salvo que acredite su residencia fiscal en otro país. En el supuesto de países o territorios calificados como paraíso fiscal, la Administración tributaria puede exigir que pruebe la permanencia en dicho paraíso fiscal durante 183 días en el año natural. Para determinar el período de permanencia no se computarán las estancias temporales en España que sean consecuencia de las obligaciones contraídas en acuerdos de colaboración cultural o humanitaria, a título gratuito, con las Administraciones Públicas Españolas.

2) Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta.

Asimismo, se presumirá, salvo prueba en contrario, que un contribuyente tiene su residencia habitual en España cuando, de acuerdo con los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que de él dependan.

Además, las personas físicas de nacionalidad española que acrediten su nueva residencia en un paraíso fiscal, seguirán teniendo la condición de contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), tanto en el período impositivo en el que efectúe el cambio de residencia como en los cuatro períodos impositivos siguientes. Esta es la llamada regla de la «cuarentena fiscal». Excepcionalmente, esta regla no resultará de aplicación a las personas físicas de nacionalidad española residentes en el Principado de Andorra que acrediten su condición de trabajadores asalariados.

Una persona física será residente o no residente durante todo el año natural, ya que el cambio de residencia no supone la interrupción del período impositivo.

La acreditación de la residencia fiscal se efectúa exclusivamente con certificado expedido por la Autoridad Fiscal competente del país, en el que conste el período de permanencia y el debido cumplimiento de las obligaciones fiscales. El plazo de validez del certificado de residencia fiscal es de un año a partir de su fecha de expedición.

miércoles, 10 de septiembre de 2014

Pago de la publicidad en Internet

En una entrada anterior comenté las distintas formas de contratar una campaña publicitaria en Internet (posición fija, rotación, aplicando filtros de segmentación, por palabras clave, etc.). Para cada una de las opciones publicitarias interactivas y multimedia que hay en la red, existe una método diferente de contratar/cobrar.
Una de las más comunes es el coste por impresión. A estos efectos, se entiende por impresión o impacto, la petición de un archivo o banner por parte del usuario, como resultado directo de la acción del visitante de la web. La impresión se considera realizada cuando ha bajado la totalidad de la página solicitada. Con esta medida se evitan casos en los que el banner del anunciante no es visualizado, aunque sí la mayor parte de la página dado el peso o tamaño de este banner.
Se calcula a partir del número de impresiones de las páginas que contienen los banners. Su coste es muy variado y oscila en España entre los 0,5 y 3 céntimos de euro por impresión. Generalmente se contrata por millar de impresiones, por lo que se denomina CPM (coste por mil impresiones). Con el CPM, se sabe a priori el número de impresiones que se conseguirán. Es posible segmentar a la audiencia.
En un principio había grandes diferencias en las tarifas de inserción de banners, algunas verdaderamente desorbitadas, sin embargo, la introducción de sistemas de auditoría a través de OJD (http://www.ojd.es), ha homogeneizado el panorama a la vez que se tiene un sistema de certificación de la difusión.
En otras ocasiones, la publicidad se contrata con una tarifa fija, es decir, se paga una cantidad fija por un período de tiempo determinado. En general, el coste es muy variable y viene dado por una negociación directa entre el servidor y el anunciante. Con ello se factura según el formato y considerando su afluencia aproximada de audiencia y olvidando el concepto de impactos logrados. Así se imita la política de tarificación de cualquier diario escrito de información general.
Una modalidad muy utilizada es el Coste por Click Through (CTR). Se entiende por click through cada vez que el internauta pulsa el banner y accede a la información que el anunciante ofrece tras éste. Se trata de una tarifa variable en la que el anunciante paga el acceso real a su página. De esta manera, se intenta que el coste de la campaña se ajuste a la eficacia real de la misma, por lo mismo su coste, a priori, no es posible conocerlo con certeza. Se calcula dividiendo el número de clics registrados entre el total de impresiones servidas. Esta tarifa no se ha consolidado en nuestro país. Se ha observado que el internauta se encuentra reticente a la hora de clickar un anuncio debido al miedo a perderse en la gran tela de araña, perder dinero y perder tiempo. El usuario no quiere abandonar el camino que tomó al acceder a la Red y no aceptará que un anuncio le incite a ello.
Una fórmula mixta combina dos tipos de tarifas, pagándose una cantidad fija al mes y una variable, en función del número de impresiones. A veces se puede encontrar una tarifa basada en la combinación de la cuota fija junto a la de click, es decir, se paga cada mes una cuota fija, más reducida de lo normal, así como una cantidad variable en función del número de impresiones obtenidas.
Cuando se opta por el coste por patrocinio, las tarifas se cobrarán en función del volumen de audiencia y de la tipología, así como de la presencia del anunciante en el site. El anunciante realiza una aportación económica, previamente negociada con el servidor, a cambio de que éste aloje su publicidad o facilite su presencia corporativa en sus páginas de manera destacada.
El coste por lead (CPL) es el coste de generar contactos cualificados, es decir, una referencia de una persona interesada en comprar el producto. Por tanto este coste es más caro que el coste por impresión o click.
En el pago por venta, anunciante y propietario de la sede Web establecen un acuerdo, a partir del cual, el anunciante no paga por los impactos o por los clicks que genera un espacio publicitario sino por las ventas derivadas de la colocación de un banner, botones. Es un sistema muy innovador, puede resultar beneficioso para el anunciante, pero muy arriesgado para el propietario del site. La presencia de un banner poco atractivo puede suponer un desperdicio de impresiones, por eso, es interesante realizar un test con diferentes banners y comprobar la efectividad de cada uno.
El sistema de pago por enlace supone las típicas acciones B2B dentro de sites visitadas por colectivos profesionales muy específicos. Son acciones de target marketing y se paga por enlace efectivo, generalmente a través de hipertexto. 
Coste de la publicidad en Internet
Coste por impresión
El anunciante paga porque se vea la página web donde está su banner.
Se calcula a partir del número de impresiones de las páginas que contienen el banner.
Su coste es conocido desde el principio, aunque no su eficacia.
Coste por mil impresiones (CPM)
Es el coste por impresión que se contrata por mil impresiones, es decir, por mil páginas descargadas.
Tarifa fija
Se paga una cantidad fija por un período determinado.
Coste por Click Through (CTR)
El anunciante paga por el acceso real a su página, es decir, cuando ya se ha hecho clic en el banner.
Se calcula dividiendo el número de clics registrados entre el total de impresiones.
Su coste no es conocido de antemano y no ha triunfado en España.
Tarifa mixta
Se paga una cantidad fija al mes y una variable en función del número de impresiones.
Coste por patrocinio
Se paga en función del volumen de audiencia de la página y la presencia del anunciante en el website.
Coste por lead (CPL)
Se paga por contactos cualificados, es decir, por personas interesadas.
Pago por venta
Se paga por las ventas realizadas derivadas de la colocación del banner.
Pago por enlace
Se paga por enlace efectivo a través de hipertexto (B2B)
 
 

lunes, 1 de septiembre de 2014

Contratación de la publicidad en Internet


Existen distintas formas de contratar una campaña publicitaria en Internet, por ejemplo por su emisión, asegurándonos una posición fija o por el contrario una rotación general; o atendiendo a criterios de segmentación, aplicando filtros por edad, sexo, etc. u optar por compra de palabras clave, exclusivas o no. etc.

La contratación de publicidad en función de su emisión, la publicidad en Internet puede ser en posición fija o como rotación general. La posición fija responde a un esquema de anuncio fijo en un determinado sitio o canal basada en el tiempo de exposición. La rotación general implica que la publicidad va rotando por todas las páginas del portal. A su vez, esta rotación general puede ser “run of site” (ROS) donde el anuncio rota a lo largo del sitio web, pudiendo la misma contener o no segmentación o “run of channel” (ROC) en cuyo caso el anuncio está administrado dentro de canales específicos, según las preferencias del usuario en función de las necesidades del anunciante.

La contratación de publicidad según criterios de segmentación implica que se atenderá, por ejemplo, a IP, seleccionando sólo las IP de procedencia española; o por dominios: “.es”, “.com”, etc.; o por frecuencia, etc. En esta segmentación se pueden aplicar filtros. La mayoría de los portales tienen segmentaciones complementarias como sexo, edad, interés, ocupación y dominio. La tecnología del ad-server hace posible segmentar los banner en función del usuario, es decir, por dominio, por ejemplo si estamos anunciando jamones ibéricos, un producto claramente de consumo español y consideramos que no tiene ningún interés para los usuarios alemanes, éste no aparecerá a aquellos usuarios con un dominio alemán; o también en función del tiempo, así podemos contratar que nuestro banner rote por ejemplo entre las 15.00h –16.00h y entre las 21.00-22.00h de jueves a domingos porque consideramos que esas son las horas en las que se conecta nuestro público objetivo.

La contratación de la publicidad según palabras clave, en exclusiva o no, es una técnica publicitaria en Internet consistente en que el banner del anunciante se despliega cuando el usuario realiza una búsqueda utilizando un “keyword” concreto. El precio depende de la popularidad de la palabra clave, un ejemplo puede ser si una empresa del sector del automóvil quiere comprar la palabra “coche” el precio sería más elevado que el de otra palabra no tan común como podría ser “llantas”. Cuando se compra la palabra clave en exclusiva nos garantizan que aparecerá nuestro banner y si la compra no es en exclusiva, puede darse el caso de que varias empresas hayan comprado esa palabra y los banners irán rotando, por tanto no siempre aparece el banner del mismo anunciante.

lunes, 25 de agosto de 2014

La contingencia de jubilación en los planes de pensiones

La Ley reguladora de los Planes y Fondos de Pensiones, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de noviembre, determina en su artículo 8, en la redacción dada por la Ley 17/2014, las contingencias cubiertas por los planes de pensiones, citando como tales la jubilación, la incapacidad laboral total y permanente, la muerte del partícipe o beneficiario y la dependencia severa o gran dependencia del partícipe.

En relación con la contingencia de jubilación, tanto la Ley como el Reglamento de los Planes de Pensiones remiten a lo previsto en el Régimen de Seguridad Social correspondiente. Cuando no sea posible el acceso de un partícipe a la jubilación, la contingencia se entenderá producida a partir de que cumpla los 65 años de edad, en el momento en que el partícipe no ejerza o haya cesado en la actividad laboral o profesional, y no se encuentre cotizando para la contingencia de jubilación para ningún Régimen de la Seguridad Social. No obstante, si las especificaciones del plan de pensiones lo prevén, podrá anticiparse la percepción de la prestación correspondiente a jubilación a partir de los 60 años de edad, siempre que concurran en el partícipe las siguientes circunstancias:

a) Que haya cesado en toda actividad determinante del alta en la Seguridad Social, sin perjuicio de que, en su caso, continúe asimilado al alta en algún régimen de la Seguridad Social.

b) Que en el momento de solicitar la disposición anticipada no reúna todavía los requisitos para la obtención de la prestación de jubilación en el régimen de la Seguridad Social correspondiente.

Asimismo, los planes de pensiones podrán prever el pago anticipado de la prestación correspondiente a la jubilación en caso de que el partícipe, cualquiera que sea su edad, extinga su relación laboral y pase a situación legal de desempleo en los casos de muerte del empresario o extinción de la personalidad jurídica del empleador, despido colectivo, despido por causas objetivas y procedimiento concursal y sucesión de empresa. En estos casos de anticipo de la prestación correspondiente a la jubilación, el beneficiario podrá reanudar las aportaciones para cualesquiera contingencias susceptibles de acaecer, incluida la jubilación, una vez que hubiere percibido aquella íntegramente o suspendido el cobro asignando expresamente el remanente a dichas contingencias.

A partir del acceso a la jubilación, el partícipe podrá seguir realizando aportaciones al plan de pensiones. No obstante, una vez iniciado el cobro de la prestación de jubilación o el cobro anticipado de la prestación correspondiente a jubilación, las aportaciones sólo podrán destinarse a las contingencias de fallecimiento y dependencia. El mismo régimen se aplicará cuando no sea posible el acceso a la jubilación, a las aportaciones que se realicen a partir de que se cumplan los 65 años de edad.

lunes, 18 de agosto de 2014

Certificado y etiqueta de eficiencia energética de los edificios

Desde el 1 de junio de 2013 resulta obligatoria, junto a los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de esa fecha, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda.

Este certificado se regula en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba un procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE 13 de abril de 2013). Este Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética, recogidos en el Código Técnico de Edificación.

Esta certificación tiene por objeto que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética (envolvente térmica; instalaciones térmicas; instalaciones de iluminación; condiciones normales de funcionamiento y ocupación; condiciones de confort térmico y lumínico; calidad del aire interior, etc.) De esta forma, valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios, se favorecerá la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Además, el citado Real Decreto 235/2013, contribuye a informar sobre las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que facilita también la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

El Real Decreto establece el procedimiento básico que debe cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tienen en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios. El procedimiento básico de certificación se aplica a:

• Edificios de nueva construcción.

• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

• Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 metros cuadrados y sean frecuentados habitualmente por el público.

La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general.

La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente, sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención. En el caso de edificios ocupados por autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, la obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética se extiende a los de superficie útil superior a 250 metros cuadrados. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

El promotor o propietario del edificio o parte del mismo (ya sea de nueva construcción o existente), será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio o de su parte, en los casos en que venga obligado, asumiendo, igualmente, la obligación de su renovación.

Para las unidades de edificios, viviendas o locales, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.

Los edificios destinados a viviendas se clasificarán energéticamente dentro de una escala de siete letras que va desde la A (edifico más eficiente) hasta la G (edificio menos eficiente).