lunes, 18 de agosto de 2014

Certificado y etiqueta de eficiencia energética de los edificios

Desde el 1 de junio de 2013 resulta obligatoria, junto a los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de esa fecha, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda.

Este certificado se regula en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que aprueba un procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE 13 de abril de 2013). Este Real Decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética de un edificio y valores de referencia tales como requisitos mínimos de eficiencia energética, recogidos en el Código Técnico de Edificación.

Esta certificación tiene por objeto que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética (envolvente térmica; instalaciones térmicas; instalaciones de iluminación; condiciones normales de funcionamiento y ocupación; condiciones de confort térmico y lumínico; calidad del aire interior, etc.) De esta forma, valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios, se favorecerá la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía.

Además, el citado Real Decreto 235/2013, contribuye a informar sobre las emisiones de CO2 por el uso de la energía proveniente de fuentes emisoras en el sector residencial, lo que facilita también la adopción de medidas para reducir las emisiones y mejorar la calificación energética de los edificios.

El Real Decreto establece el procedimiento básico que debe cumplir la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, considerando aquellos factores que más incidencia tienen en su consumo energético, así como las condiciones técnicas y administrativas para las certificaciones de eficiencia energética de los edificios. El procedimiento básico de certificación se aplica a:

• Edificios de nueva construcción.

• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.

• Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 metros cuadrados y sean frecuentados habitualmente por el público.

La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta de eficiencia energética, cuyos contenidos se recogen el documento reconocido correspondiente a la etiqueta de eficiencia energética, disponible en el Registro general.

La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio. Deberá figurar siempre en la etiqueta, de forma clara e inequívoca, si se refiere al certificado de eficiencia energética del proyecto o al del edificio terminado.

El certificado de eficiencia energética dará información exclusivamente, sobre la eficiencia energética del edificio y no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 metros cuadrados, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención. En el caso de edificios ocupados por autoridades públicas y que sean frecuentados habitualmente por el público, la obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética se extiende a los de superficie útil superior a 250 metros cuadrados. Para el resto de los casos la exhibición pública de la etiqueta de eficiencia energética será voluntaria, y de acuerdo con lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

El promotor o propietario del edificio o parte del mismo (ya sea de nueva construcción o existente), será el responsable de encargar la realización de la certificación de eficiencia energética del edificio o de su parte, en los casos en que venga obligado, asumiendo, igualmente, la obligación de su renovación.

Para las unidades de edificios, viviendas o locales, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas.

Los edificios destinados a viviendas se clasificarán energéticamente dentro de una escala de siete letras que va desde la A (edifico más eficiente) hasta la G (edificio menos eficiente).

lunes, 11 de agosto de 2014

Embargo en descubierto


En esta entrada voy a hacerme eco de una reclamación bancaria interpuesta por un usuario contra su entidad de crédito, en relación con un embargo que produjo un descubierto en cuenta y que finalmente fue resuelta por el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

El supuesto de hecho parte de que el usuario se mostró disconforme con un embargo de 55,22 euros que se llevó a cabo en su cuenta corriente por la entidad de crédito sin tener en cuenta que su único ingreso mensual en la misma era una ayuda familiar de 426 euros, que tiene la consideración en todo caso de inembargable. Como resultado del embargo la cuenta quedó en descubierto, por lo que la entidad, además, adeudo los correspondientes intereses y comisiones.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España estimó parcialmente las pretensiones del reclamante pues consideró que la entidad de crédito no es competente para valorar si los ingresos que recibe su cliente tienen el estatus de embargables o inembargables, pues es una mera intermediaria entre la administración embargante y el titular embargado, debiendo dirigirse éste al órgano ordenante para plantear cualquier disconformidad con el embargo realizado.

No obstante, el Servicio de Reclamaciones estimó no acorde con las buenas prácticas bancarias que se realice un embargo en cuenta sobre unos fondos inexistentes, provocando así un descubierto que, por resultar improcedente, no debería llevar ni el adeudo de comisiones ni intereses de ningún tipo.

En este caso en concreto la entidad se allanó a la reclamación del cliente y procedió a la retrocesión de los gastos que habían ocasionado el descubierto.

lunes, 4 de agosto de 2014

Diferencia entre ley orgánica y ley ordinaria

Las leyes orgánicas son la fuente suprema legislativa inmediatamente inferior a la Constitución. La caracterización de las leyes orgánicas en el artículo 81 de la Constitución Española responde a un doble criterio, competencial o material y funcional o procedimental. Desde el primer punto de vista las leyes orgánicas son las que desarrollan los derechos fundamentales y libertades públicas, las que aprueben los Estatutos de Autonomía, el régimen electoral general y las demás previstas en la Constitución. Atendiendo al criterio procedimental las leyes orgánicas requieren una mayoría reforzada para su elaboración, modificación o derogación, exigiéndose la mayoría absoluta del Congreso en una votación final sobre el conjunto del proyecto.

Las leyes orgánicas recaen sobre materias “cuasi-constitucionales” que desarrollan dichos preceptos por delegación constitucional. Ello implica que existe una reserva de ley orgánica para determinadas materias que impide su regulación por ley ordinaria, y de modo recíproco, que dichas leyes orgánicas no podrán incluir en su articulado materias que no sean competencia de ley orgánica. En caso de exceso de regulación se plantea la cuestión de dilucidar qué tratamiento y consideración merece la ley en cuestión y el exceso regulado. Parte de la Doctrina propugna la consideración del conjunto legal como ley orgánica, esto es, que tanto las materias propias como el exceso tienen carácter orgánico. Desde otros sectores más acertados, con base en criterios del propio Tribunal Constitucional se aboga por una distinción entre lo “orgánico” y lo “ordinario”, lo que implica que la parte de la ley orgánica que trata materias ordinarias podrá ser modificada o derogada por una ley ordinaria. Esto a su vez plantea el problema de determinar quién hará la diferenciación, si será la propia ley orgánica la que lo delimite en sus disposiciones o por el contrario, quedará a la resolución del Tribunal Constitucional.

Por su parte, la ley ordinaria, al igual que la ley orgánica, es una ley en sentido estricto, esto es, emana de las Cortes Generales. No existe una auténtica definición de este tipo de disposiciones legales, pero pueden caracterizarse por oposición a las leyes orgánicas, lo que implica que desde el punto de vista material son aquéllas que no recaen sobre las materias reservadas a ley orgánica: derechos fundamentales y libertades públicas, Estatutos de Autonomía, régimen electoral general y demás consignadas en el ordenamiento jurídico. Desde la óptica procedimental las leyes ordinarias sólo requieren para su elaboración, modificación o derogación la mayoría simple del Congreso de los Diputados.

martes, 29 de julio de 2014

Pacto de reserva de dominio


El pacto de reserva de dominio es una cláusula contractual incluida en las operaciones de compraventa a plazos, en virtud de la cual el vendedor se reserva el derecho de resolver la compraventa ante la falta de pago del precio.

Se trata de un negocio jurídico sometido a una condición suspensiva, puesto que si bien la compraventa quedó perfeccionada desde la manifestación del consentimiento, sus plenos efectos jurídicos quedan supeditados al completo pago del precio.

El vendedor no transmite la propiedad y el dominio de la cosa, hay una simple transmisión de la posesión, conservando el transmitente el dominio sobre la cosa y todas las facultades anejas de conservación y defensa de su derecho (acción reivindicatoria, tercerías de dominio, etc.).

Con el pacto de reserva de dominio el vendedor adquiere una garantía real sobre la cosa vendida, análoga a la prenda, si se trata de bienes muebles, y la hipoteca, si se trata de bienes inmuebles.

En el Derecho común, no existe ningún precepto legislativo que ampare o deniegue su posible existencia, por lo que la Doctrina y la Jurisprudencia, aunque no de forma unánime, le han dado entrada a través del art. 1.255 del Código Civil, en virtud del cual los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral o el orden público.

El amplio uso de esta cláusula contractual tiene su mayor importancia en las compraventas a precio aplazado de automóviles, electrodomésticos y otros artículos de consumo, con la ventaja para los compradores de poder acceder a la adquisición de bienes sin necesidad de su pago al contado, adquiriendo de inmediato el uso y disfrute de los mismos, mientras que los vendedores se garantizan el pago del precio con la conservación de la propiedad del objeto vendido, sin recurrir a la constitución de otras formas de garantía más onerosas, como la prenda y la hipoteca.

En cuanto a la asunción de riesgos y gastos inherentes a la operación, a falta de disposición legal en concreto, habrá que estar a lo acordado por las partes, y en su defecto, se entiende que serán de cuenta del adquirente, y ello por aplicación analógica del Código Civil y del Código de Comercio que abogan por el criterio de transmisión de riesgos desde la perfección del contrato, desde el momento de la puesta a disposición de la mercancía.

El pacto de reserva de dominio, en principio, vincula simplemente a las partes contratantes, y para que tenga eficacia “erga omnes” y sea oponible a terceros en cuanto a posibles embargos o tercerías de dominio, es necesaria la correspondiente inscripción registral del pacto en el Registro de Bienes Muebles, dependiente del Ministerio de Justicia, o en el registro correspondiente.

lunes, 21 de julio de 2014

Hechos contables: permutativos, modificativos y mixtos

Toda operación comercial que afecte al patrimonio es un hecho contable, y, como tal, debe ser objeto de anotación en los libros de contabilidad. El hecho contable es todo evento (económico o jurídico) que puede tener representación contable y que afecta en su cuantía o estructura al patrimonio de la empresa. Atendiendo a las variaciones que los hechos contables producen en el patrimonio neto hay tres tipos de hechos contables: operaciones permutativas, operaciones modificativas y operaciones mixtas.

1) Operaciones permutativas son aquellas que producen aumentos o disminuciones en el Activo (bienes y derechos) o en el Pasivo (obligaciones), pero sin que haya beneficio o pérdida, es decir, sin variar el importe del resultado del ejercicio, sin que se modifique el valor del capital patrimonial (neto). Las operaciones permutativas pueden ser de cuatro clases:

· Permutativas de Activo. Un elemento de Activo aumenta a la vez que otro disminuye en la misma cantidad. Ejemplo: el ingreso de dinero en un Banco (disminuye el dinero de la caja y aumenta el saldo de la cuenta corriente del Banco) o el cobro a un cliente (aumenta caja y disminuye el saldo de clientes).

· Permutativas de Pasivo. Un elemento de Pasivo aumenta mientras que otro disminuye en la misma cantidad. Ejemplo: un acreedor nos gira una letra de cambio (aumentan los efectos comerciales a pagar y disminuye el importe de los acreedores).

· Permutativas de Neto. Incorporación del beneficio al capital de la empresa, es decir, hay un aumento de capital con cargo a beneficios. En este tipo de operaciones no es que se produzcan pérdidas o ganancias, sino que éstas se pasan de una cuenta a otra; disminuye el beneficio (Neto) y aumenta el capital (Neto).

· Permutativas de Activo y Pasivo. Aumenta o disminuye el Activo y aumenta o disminuye el Pasivo por el mismo importe. Ejemplo: la compra de un edificio, dejando a deber el importe (aumenta el importe de los edificios, es decir el Activo, y aumenta el importe de los acreedores, es decir el Pasivo) o se paga un efecto aceptado.

2) Operaciones modificativas. Son las que suponen un aumento o disminución del Activo o del Pasivo, pero sin que se compensen con otro aumento o disminución de signo contrario, por lo que provocan una variación del capital patrimonial (neto). Son operaciones en las que hay un beneficio o una pérdida, un aumento o una disminución del Neto patrimonial. Pueden ser aumentativas, si hay beneficio (ejemplo: invertimos un pico de tesorería en letras del tesoro, al vencer la letra tendremos un aumento del Activo, sin que exista un pérdida del Pasivo, por lo que tendremos una operación aumentativa) o disminutivas, si hay pérdida (ejemplo: sufrimos un atraco y nos roban parte de la mercancía, disminuye el Activo, sin que haya otra partida que lo compense, por lo que ha habido una pérdida, la operación es disminutiva).

3) Operaciones mixtas. Son aquellas que en parte son permutativas y en parte modificativas. Existe un permuta (hay un cambio en los elementos patrimoniales), pero como no son iguales los valores de los objetos permutados se producirá simultáneamente un beneficio o una pérdida, precisamente por tener valores diferentes. Al igual que en las operaciones modificativas, las mixtas también se dividen en aumentativas y disminutivas. Ejemplo: vendemos un artículo que nos costó 50 euros a 120 euros, por lo que se produce un incremento de Activo (entrada de dinero) frente a una disminución de Activo (salida de mercancía), pero por valores diferentes, generándose una diferencia de 70 euros que incrementa el capital, es decir, un beneficio de 70 euros. Los hechos contables mixtos son los más comunes.

martes, 15 de julio de 2014

Compensación por amortización anticipada: compensación por desistimiento y compensación por riesgo de tipo de interés


En el ámbito de los préstamos hipotecarios, la anteriormente conocida como “comisión por cancelación anticipada”, actualmente se denomina “compensación por amortización anticipada”, y la Ley 41/2007, desde el 9 de diciembre de 2007, ha fijado unos límites en su aplicación para los contratos de préstamo o crédito hipotecarios concertados por una persona física en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y para los supuestos en los que el prestatario sea una persona jurídica que tribute por el régimen fiscal de las empresas de reducida dimensión.

El nuevo régimen de compensaciones se aplica a todo tipo de cancelaciones, ya sean subrogatorias o no subrogatorias, independientemente de que sean cancelaciones y/o amortizaciones totales o parciales, y para todo tipo de préstamos (tipo fijo, tipo variable o mixtos). La Ley 41/2007, diferencia dos tipos de compensaciones:

• Compensación por desistimiento, que tiene por objeto compensar a la entidad por los gastos que acarrea la existencia del préstamo (comerciales, seguimiento, etc.). Se fija un límite del 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de la vida del crédito, o del 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando tenga lugar en un momento posterior a los cinco primeros años del préstamo.

En cualquier caso, si la entidad y el cliente hubiesen pactado una compensación por desistimiento inferior a las indicadas se aplicará la compensación pactada.

• Compensación por riesgo de tipo de interés, que tiene por objeto compensar a la entidad por el riesgo de tipo de interés en los casos de amortización anticipada, por lo que no será aplicable en los contratos a tipo variable (pues en ellos la entidad no asume riesgo al trasladarlo al prestatario) ni en los contratos a tipo fijo o mixtos cuando la cancelación genera una ganancia de capital para la entidad, es decir, cuando el tipo de interés en el momento de la cancelación se encuentre por debajo del tipo de mercado. Así pues, esta compensación sólo se aplicará por la entidad en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, cuando impliquen una pérdida para la entidad, es decir, en los contratos a tipo fijo o mixtos cuando la diferencia entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito arroje un resultado negativo.

En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, de créditos o préstamos hipotecarios que se produzcan dentro de un periodo de revisión de tipos de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses no habrá derecho a percibir por la entidad acreedora cantidad alguna en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés.

martes, 8 de julio de 2014

Límites a las tasas de intercambio en las operaciones con tarjeta

En España operan tres Sistemas de Medios de Pago (SMP) o, si se prefiere, tres redes de cajeros automáticos o redes de tarjetas: Euro 6000, ServiRed y Sistema 4B. Cada uno de estos Sistemas de Medios de Pago fija las denominadas tasas de intercambio que se aplican a todas las tarjetas emitidas por sus miembros, con independencia de la marca de las tarjetas. Simplificando, podemos decir que las tasas de intercambio son el sistema de cobro de comisiones que las instituciones financieras vienen aplicando a los comercios en las transacciones que realicen con tarjetas, tanto de crédito como de débito, para después repartir una parte de las mismas con el banco emisor de la tarjeta

Legalmente, se define la tasa de intercambio como toda comisión o retribución pagada, directa o indirectamente, por cada operación efectuada entre los proveedores de servicios de pago del ordenante y del beneficiario que intervengan en una operación de pago mediante tarjeta. Así pues, las Tasas Multilaterales de Intercambio (TIM) son las tasas que las entidades bancarias se pagan entre sí para que se puedan realizar las transacciones comerciales, sin importar que las tarjetas correspondan o no a la entidad que realiza la transacción. Si no existieran las tasas multilaterales de intercambio, el cliente sólo podría pagar con tarjeta de crédito en aquellos comercios que tuvieran un acuerdo con su entidad emisora.

La tasa de descuento se define como toda comisión o retribución pagada por el beneficiario de la operación de pago a su proveedor de servicios de pago por cada operación realizada mediante tarjeta compuesta por la tasa de intercambio, la comisión de procesamiento del sistema de pagos y el margen del adquirente. Las tasas de descuento son las tasas que paga el establecimiento comercial a su entidad financiera y se acuerdan entre el banco y el cliente. Lógicamente, las tasas de descuento son superiores a las tasas de intercambio.

La tasa de intercambio se fija mediante un acuerdo entre las entidades bancarias que componen cada Sistema de Medios de Pago, por lo que los organismos de defensa de la competencia siempre han estado pendientes de su desarrollo por considerarlo un acuerdo restrictivo de la competencia. De igual modo, la Comisión Europea siempre ha defendido que la fijación multilateral de tasas de intercambio restringe la competencia y que este tipo de acuerdos sólo pueden ser autorizados excepcionalmente y siempre que se adecuen a los criterios de objetividad, transparencia y adecuación a costes. En este sentido se propugna que la tasa de intercambio debe limitarse al nivel de los costes de los servicios concretos que los bancos emisores prestan a los comerciantes, y sólo se deben tener en cuenta determinados elementos de costes: costes por el tratamiento de la transacción, costes por la garantía de pago y costes por el período de cobertura financiera gratuita.

Por su parte, la Comisión de Asuntos Económicos y Monetarios del Parlamento Europeo se ha pronunciado acerca de fijar un tope a las tasas de intercambio en los pagos con tarjeta, argumentando que ya no son transparentes y son diferentes en cada Estado miembro de la Unión Europea. Por ello, a partir de la primavera de 2015 se aplicará un 0,3% del valor de la transacción comercial en las tarjetas de crédito y un 0,02%, con 0,07 euros como máximo en las operaciones con tarjeta de débito.

No obstante, el Gobierno, en el actual contexto de incipiente recuperación económica y ante la necesidad de impulsar el mercado español de pagos electrónicos ha creído conveniente adelantar la adopción de estas medidas en España para garantizar la existencia de unos pagos electrónicos seguros, eficientes, competitivos e innovadores que dinamicen el consumo. De este modo, mediante el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, ha limitado las tasas de intercambio a fin de incentivar el uso de las tarjetas de pago y dar lugar a una mayor aceptación de las mismas, fomentando la innovación en el sector en esta área, en especial, respecto de los pagos de pequeño importe. Se busca propiciar que los consumidores vean ampliada la posibilidad de utilizar distintos medios de pago e impulsar la eficiencia en el uso de las tarjetas en los diferentes canales de comercialización, sean los físicos y tradicionales, o los vinculados al comercio electrónico y al uso del teléfono móvil.


LÍMITES A LAS TASAS DE INTERCAMBIO
Tarjeta de débito
Tarjeta de crédito
Pagos de más de 20 euros
0,2% (max. 0,07€)
0,3%
Pagos de menos de 20 euros
0,1%
0,2%

En operaciones efectuadas con tarjetas de débito, la tasa de intercambio por operación no será superior al 0,2% del valor de la operación, con un máximo de 7 céntimos de euro. En el caso en el que el importe de la operación no exceda de veinte euros la tasa de intercambio por operación no excederá del 0,1% del valor de la operación.

En operaciones con tarjeta de crédito, la tasa de intercambio por operación no será superior al 0,3% del valor de la operación. En el caso en el que el importe de la operación no exceda de veinte euros la tasa de intercambio por operación no excederá del 0,2% del valor de la operación.

A efectos de la aplicación de los anteriores límites, cualquier comisión, retribución o compensación neta recibida por un proveedor de servicios de pago emisor de tarjetas de pago con respecto a operaciones de pago o actividades auxiliares a las mismas será considerada parte de la tasa de intercambio.

Para garantizar que esta medida no repercuta negativamente en los consumidores, se ha prohibido expresamente la repercusión de gastos o cuotas adicionales al ordenante por la utilización de la tarjeta de crédito o débito.