lunes, 2 de mayo de 2016

Consejo Arbitral para el Alquiler

El Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid es un órgano de naturaleza jurídico-administrativa, adscrito a la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, diseñado con el fin primordial de implantar un sistema arbitral para la solución de los conflictos entre las partes en los arrendamientos. Desde su creación el Consejo Arbitral para el Alquiler ha firmado diversos convenios con colegios profesionales e instituciones arbitrales (Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles; Colegio de Notarios; Colegio de Abogados; Colegio de Procuradores; Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria; Sociedad Española de Arbitraje y Asociación de Arbitraje Inmobiliario) configurándose así como una estructura que facilita una organización imparcial, objetiva, independiente y altamente cualificada, que soluciona, de una manera rápida y efectiva, los conflictos surgidos entre los particulares.

Los fines del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid son el fomento y la articulación de un sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos derivados de la interpretación y aplicación de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas (viviendas, locales y garajes). Con la implantación de este sistema arbitral se garantiza que las partes que libremente decidan acogerse al mismo puedan disponer de árbitros especializados y con experiencia en arrendamientos de fincas urbanas.

Para que el Consejo Arbitral pueda ejercer sus funciones respecto de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas se exigen el cumplimiento de dos requisitos: sometimiento al arbitraje y depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid.

· Sometimiento al arbitraje: en el contrato de arrendamiento o, en su caso, en el convenio arbitral, se debe incluir un cláusula en virtud de la cual las partes convienen en someterse de mutuo acuerdo al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos del Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.

· Depósito de la fianza: la fianza del arrendamiento que debe entregar según la Ley de Arrendamientos Urbanos el arrendatario al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y servir de garantía ante posibles quebrantos económicos (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2014/10/fianza-arrendaticia.html) debe ser depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (C/ Basílica, 23).

El sistema presta servicios de información y asesoramiento técnico y jurídico tanto a arrendadores como a arrendatarios y articula un sistema arbitral objetivo, rápido y económico para la resolución de conflictos fuera de los juzgados y tribunales en materia de arrendamiento de fincas urbanas. Con ello, en definitiva se consigue ofrecer garantías a los propietarios de fincas urbanas, mitigando la desconfianza del arrendador y, por tanto, consiguiendo aumentar el mercado de viviendas en alquiler.

lunes, 25 de abril de 2016

¿Qué son y cómo funcionan los split y contra-split?

Entre las operaciones financieras que pueden realizar las empresas cotizadas para gestionar su capital social e incrementar su situación económica y bursátil se encuentran las ofertas públicas de venta (OPV), las ofertas públicas de compra (OPA), las ampliaciones y reducciones de capital y las operaciones de split (desdoblamiento de acciones) y contra-split (agrupaciones de acciones).

El desdoblamiento de acciones o split es una operación sobre el capital social que aumenta el número de acciones, reduciendo proporcionalmente el valor nominal de las mismas y su cotización o precio de mercado. La operación consiste en dividir el valor nominal de las acciones de una sociedad en una proporción determinada y, consecuentemente, multiplicar en la misma proporción el número de acciones. En todo caso la composición del accionariado no varía, simplemente cada accionista tendrá un mayor número de acciones, pero no por ello incrementará su participación en el capital de la sociedad, sino que tendrá la misma cuota que antes del split.

Por ejemplo, pensemos en una sociedad en la que la cotización de la acción está en 100 euros. Si la sociedad plantea un split de 1:4 el precio de cotización de la acción pasará a 25 euros, y el accionista que tenía una acción después del split tendrá cuatro acciones. Con el desdoblamiento de acciones se produce un aumento de la fraccionabilidad de la inversión del accionista. De este modo, el accionista poseerá mayor número de acciones pero con un precio proporcionalmente menor. Lógicamente, el valor en Bolsa de cada una de las acciones después del split será la cuarta parte del valor que tenían las acciones antes del split.

La finalidad de esta operación es proporcionar mayor liquidez a las acciones de la sociedad, reducir su valor en el mercado, conseguir aumentar sus volúmenes de contratación e incrementar el número de accionistas. Varios son los motivos por los que una empresa puede recurrir al split. Uno de los más comunes es disminuir la cotización unitaria de la acción cuando su valor está muy capitalizado y con ello facilitar la entrada de pequeños inversores. No es lo mismo comprar 10 acciones a 100 euros cada una que comprar 100 acciones a 10 euros cada una. Otra posible motivación del desdoblamiento de acciones es aumentar el número total de acciones y facilitar así el fraccionamiento del accionariado de la empresa para que el capital social deje de estar concentrado en unas pocas manos y evitar una posible toma de control de la compañía.

El desdoblamiento de acciones o split no supone ningún desembolso para el accionista. Simplemente se trata de una operación de ajuste del capital social sin efecto económico-financiero, aunque con un claro efecto psicológico al reducir el precio de las acciones en la proporción establecida. Así, por ejemplo, una empresa que reduce el nominal de las acciones a la mitad verá duplicado el número de acciones y reducido a la mitad el valor individual de las mismas, haciendo pensar al inversor que el valor está barato.

La operación contraria al split es el contra-split o agrupamiento de acciones, que consiste en reducir, en una determinada proporción, el número de acciones y multiplicar por esa proporción el precio de las mismas y el valor nominal. El contra-split es el reverso del split y con esta operación se pretende que una sociedad cotizada con baja capitalización, con un elevado número de acciones y un precio muy reducido de las mismas, reduzca el número de acciones en circulación, agrupando en paquetes las acciones. Los contra-split son menos frecuentes que los split, pero uno de los más sondados fue el que realizó Bankia en primavera de 2013 en proporción de 1x100. De modo que se agruparon 100 acciones antiguas en 1 acción nueva, de modo que las acciones pasaron de 17 céntimos a 17 euros.

La finalidad principal del contra-split es reducir el número de acciones y aumentar el valor nominal y de cotización de la acción. Normalmente se utiliza cuando las acciones tienen un valor de cotización inferior al euro para reducir la volatilidad que se produce cuando la variación de una única unidad en el precio produce variaciones porcentuales muy elevadas (cada salto de un céntimo en la cotización supone un movimiento enorme en términos porcentuales). Después de una operación de agrupamiento de acciones la sociedad consigue un aumento en la cotización de las acciones y también un efecto psicológico de que el valor no está tan barato.

lunes, 18 de abril de 2016

Categorías de empresas: microempresas, pequeñas y medianas empresas

Se considera empresa toda entidad, independientemente de su forma jurídica, que ejerza una actividad económica, y más concretamente, se consideran empresas las entidades que ejerzan una actividad artesanal u otras actividades a título individual o familiar, las sociedades de personas y las asociaciones que ejerzan una actividad económica de forma regular.

En general, se acepta una categorización o clasificación de las empresas en función de criterios delimitadores que distinguen entre microempresa, pequeña, mediana y gran empresa. Los criterios diferenciadores eran, principalmente, el volumen de negocio, el número de empleados y otros parámetros que aunque fueran similares no siempre eran coincidentes. La homologación vino de la mano de la Recomendación de la Comisión de 6 de mayo de 2003, sobre la definición de microempresas, pequeñas y medianas empresas (DOCE 20-5-2003), que desde enero de 2005, fecha en la que entró en vigor, ha establecido unos criterios comunes de efectivos y límites financieros para cada categoría de empresa.

La categoría de microempresas, pequeñas y medianas empresas (PYME) está constituida por las empresas que ocupan a menos de 250 personas y cuyo volumen de negocios anual no excede de 50 millones de euros o cuyo balance general anual no excede de 43 millones de euros. En esta categoría de PYME, se encuentran, a su vez, las categorías de pequeña empresa y microempresa. En la categoría de las PYME, se define a una pequeña empresa como una empresa que ocupa a menos de 50 personas y cuyo volumen de negocios anual o cuyo balance general anual no supera los 10 millones de euros. Asimismo, en la categoría de las PYME, se define a una microempresa como una empresa que ocupa a menos de 10 personas y cuyo volumen de negocios anual o cuyo balance general anual no supera los 2 millones de euros.

Empresa
Número de trabajadores
Volumen de negocio anual
(millones de euros)
Balance general anual
(millones de euros)
Microempresa
< 10
< 2
< 2
Pequeña empresa
< 50
< 10
< 10
Mediana empresa
< 250
< 50
< 43
Gran empresa
> 250
> 50
> 43

Según el Directorio Central de Empresas (DIRCE), a 1 de enero de 2015, en España hay 3.182.321 empresas, de las cuales 3.178.408 son PYME, es decir, que el 99,88% de las empresas españolas tienen entre 0 y 249 asalariados. En comparación con la Unión Europea, las microempresas (de 0 a 9 empleados) en España suponen el 95,9% del total de empresas.

lunes, 11 de abril de 2016

Rappel de compras y rappel de ventas

En el ámbito económico y empresarial se denomina rappel o en su forma castellanizada rápel al descuento obtenido en las compras u otorgado en las ventas a consecuencia de haber alcanzado un determinado volumen de pedido. De la propia definición facilitada se desprende que existen dos tipos de rappels: de compras y de ventas.

· Rappels por compras: descuento efectuado por los proveedores por haber alcanzado un determinado volumen de pedidos. En este caso el rappel lo aplican nuestros proveedores a nuestra empresa por haberles hecho un pedido lo suficientemente importante para merecer un descuento en el precio de nuestras compras.

· Rappels por ventas: descuento efectuado a los clientes por haber alcanzado un determinado volumen de pedidos. En este caso el rappel lo aplica nuestra empresa a aquellos de nuestros clientes que nos hayan hecho los suficientes pedidos para merecer un descuento en el precio de sus compras.

En general, el rappel se considera un instrumento de marketing para incentivar el consumo e incrementar las ventas, es decir, conseguir mayores ventas a cambio de premiar al consumidor que durante un período de tiempo establecido ha alcanzado un determinado nivel de consumo. Lo más apropiado es determinar qué rappel se conseguirá y en qué plazos, estableciéndose normalmente de forma escalonada. Podemos establecer un rappel de ventas a nuestros clientes para un mes, un trimestre, un semestre o un año, aunque lo más habitual es fijar plazos anuales. La característica principal de estos descuentos por volumen de pedido es que se establecen en forma de tramos escalonados. Un ejemplo de rappel a aplicar a nuestros clientes sería:

Para pedidos entre 50.000 y 100.000 euros: 10%
Para pedidos entre 100.001 y 150.000 euros: 15%
Para pedidos entre 150.001 y 200.000 euros: 20%
Para pedidos superiores a 200.000 euros: 25%

Otra de las características fundamentales de este sistema de bonificaciones por volumen de compra es que aunque se aplica de forma escalonada por tramos, una vez alcanzado un determinado tramo el descuento se aplica a la totalidad de las compras. En nuestro ejemplo, si el cliente nos compraba por valor de 75.000 euros nosotros le aplicábamos un descuento del 10%:

75.000 x 0,10 = 7.500 €

Pero si ese cliente en el mismo año llega comprar por valor de 125.000 euros ya le aplicaremos el porcentaje del segundo tramo, 15%, y ese descuento se aplicará a todo el volumen de ventas del año:

125.000 x 0,15 =18.750 €

Lo que beneficia más al cliente que aplicar los descuentos por separado a cada tramo:

100.000 x 0,10 = 10.000 € + 25.000 x 0,15 = 3.750 €

lunes, 4 de abril de 2016

Delito de estafa

El delito de estafa es uno de los delitos contra el patrimonio (como los hurtos y los robos) y, más concretamente, el Código Penal lo encuadra dentro de las defraudaciones (como la apropiación indebida y la administración desleal). En concreto, el artículo 248 del Código Penal determina que cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno.

Tradicionalmente, se han identificado unos elementos que son los característicos de este delito y que deben presentarse para poder hablar de estafa. El elemento principal es el engaño y más exactamente el engaño bastante, es decir, actuar con artimañas, astucias, trampas, disimulos y artificios para provocar un engaño en otra persona, y ese engaño debe ser bastante y suficiente para producir un error, lo que nos lleva al segundo elemento del delito. Además, la persona que provoca ese engaño con intención de provocar el error debe tener un ánimo de lucro o intención de beneficiarse económicamente pues la finalidad última es conseguir un acto de disposición patrimonial en perjuicio propio o ajeno.

A las tradicionales estafas como el timo de la estampita (genialmente retratado en la película "Los tramposos"), el tocomocho o la estafa del Nazareno, se han ido sumando nuevas modalidades a lo que ha contribuido notablemente la crisis económica que ha aguzado el ingenio de los estafadores: simular un siniestro para estafar a la aseguradora y conseguir una indemnización; obligar a los solicitantes de empleo a pagar una cantidad de dinero para ser incluidos en el proceso de selección; visitar hogares con la falsa apariencia de ser personal autorizado para realizar revisiones de servicios y suministros (agua, gas, electricidad, teléfono, etc.); y las múltiples estafas a través de Internet. Sobre este punto nos remitimos a otra entrada de este blog dedicada a las estafas a través de Internet, especialmente el phishing y scam (http://loquelaleyregula.blogspot.com.es/2015/08/estafas-traves-de-internet-phishing-y.html).

Específicamente el Código Penal indica que se considerarán reos de estafa los que con ánimo de lucro y valiéndose de alguna manipulación informática o artificio semejante, consigan una transferencia no consentida de cualquier activo patrimonial en perjuicio de otro; los que fabricaren, introdujeren, poseyeren o facilitaren programas informáticos específicamente destinados a la comisión de estafas; y los que utilizando tarjetas de crédito o débito, o cheques de viaje, o los datos obrantes en cualquiera de ellos, realicen operaciones de cualquier clase en perjuicio de su titular o de un tercero.

En la fijación de la pena, que irá de seis meses a tres años, se tomarán en cuenta aspectos como el importe defraudado (si no excede los 400 euros la pena será de multa de uno a tres meses); el quebranto económico causado al perjudicado; la relación existente entre el defraudador y la víctima; los medios empleados y las demás circunstancias que puedan considerarse para valorar la gravedad de la infracción.

En todo caso, existen además algunas circunstancias que el Código Penal en su artículo 250 considera agravantes, esto es, unos tipos agravados de estafa que llevan penas de prisión de uno a seis años y multa de seis a doce meses, por aspectos específicos en atención a su gravedad o importancia:

1.º Recaiga sobre cosas de primera necesidad, viviendas u otros bienes de reconocida utilidad social.

2.º Se perpetre abusando de firma de otro, o sustrayendo, ocultando o inutilizando, en todo o en parte, algún proceso, expediente, protocolo o documento público u oficial de cualquier clase.

3.º Recaiga sobre bienes que integren el patrimonio artístico, histórico, cultural o científico.

4.º Revista especial gravedad, atendiendo a la entidad del perjuicio y a la situación económica en que deje a la víctima o a su familia.

5.º El valor de la defraudación supere los 50.000 euros, o afecte a un elevado número de personas.

6.º Se cometa con abuso de las relaciones personales existentes entre víctima y defraudador, o aproveche éste su credibilidad empresarial o profesional.

7.º Se cometa estafa procesal. Incurren en la misma los que, en un procedimiento judicial de cualquier clase, manipularen las pruebas en que pretendieran fundar sus alegaciones o emplearen otro fraude procesal análogo, provocando error en el juez o tribunal y llevándole a dictar una resolución que perjudique los intereses económicos de la otra parte o de un tercero.

8.º Al delinquir el culpable hubiera sido condenado ejecutoriamente al menos por tres delitos comprendidos en este Capítulo. No se tendrán en cuenta antecedentes cancelados o que debieran serlo.

lunes, 28 de marzo de 2016

¿Qué es el recargo de equivalencia?

El recargo de equivalencia es un régimen especial del Impuesto sobre el Valor Añadido que están obligados a aplicar los comerciantes minoristas y que se caracteriza por una simplificación en sus obligaciones formales. Este régimen especial del IVA se aplica a los comerciantes minoristas que sean personas físicas o entidades en régimen de atribución de rentas en el IRPF y que comercialicen al por menor artículos o productos de cualquier naturaleza sin realizar ningún tipo de transformación en los mismos, es decir, minoristas que vendan directamente a cliente final.

A los efectos de la aplicación de este régimen especial del IVA se consideran comerciantes minoristas los sujetos pasivos que:

1) Realicen habitualmente entregas de bienes muebles o semovientes sin haberlos sometido a procesos de fabricación, elaboración o manufactura por sí mismos o por medio de terceros. Así pues se aplica a la mayor parte de los comerciantes minoristas salvo algunas excepciones (joyerías, peleterías, concesionarios de automóviles, vendedores de embarcaciones o avionetas y comerciantes de maquinaria industrial).

2) Que más del 80% de sus operaciones consistan en entregas a consumidores finales, equiparando a éstos a la Seguridad Social y sus entidades gestoras, con la finalidad de no excluir a las oficinas de farmacia.

La peculiaridad del régimen del recargo de equivalencia en el IVA es que son los proveedores del comerciante minorista los que repercuten en la factura el IVA correspondiente a la operación (21%, 10% ó 4%) más el recargo de equivalencia (5,2%, 1,4% ó 0,5%). De este modo, el comerciante pagará en concepto de IVA una cantidad superior a la que le correspondería de estar en el régimen general (precisamente el recargo de equivalencia), pero, a cambio, no estará obligado a efectuar liquidación ni ingreso alguno por la actividad, salvo por las adquisiciones intracomunitarias, cuando sea sujeto pasivo por inversión y por las ventas de inmuebles sujetas y no exentas, salvo que sean efectuadas en ejecución de garantía.

Los tipos del recargo de equivalencia, desde septiembre de 2012 son:

1) Con carácter general, el 5,2%, esto es, cuando resulte aplicable el tipo general del 21% se aplicará un recargo de equivalencia del 5,2%.
2) Para las entregas de bienes a las que resulte aplicable el tipo impositivo reducido del 10% el recargo de equivalencia aplicará será del 1,4%.
3) Para las entregas de bienes a las que sea aplicable el tipo impositivo superreducido del 4%, el recargo de equivalencia será del 0,5%.
4) Para las entregas de bienes objeto del Impuesto Especial sobre las Labores del Tabaco, el 1,75%.

Por ejemplo, la propietaria de una boutique de ropa recibirá de su proveedor una partida de vestidos de temporada con una factura por importe de 1.000 euros. Pues bien, dicha factura se verá incrementada con el IVA y el recargo de equivalencia, que deberán figurar perfectamente diferenciados:

Vestidos
1.000 €
IVA (21%)
210 €
Recargo de equivalencia (5,2%)
52 €
TOTAL FACTURA:
1.262 €

La principal ventaja para el comerciante minorista es la simplificación de sus obligaciones contables y fiscales respecto al IVA puesto que no está obligados a llevar libros por este impuesto, salvo que realice actividades en otros regímenes distintos en cuyo caso, además del deber de cumplir respecto de ellas las obligaciones formales que en su caso están establecidas, deberá llevarse un libro registro de facturas recibidas donde serán anotadas con la debida separación las relativas a adquisiciones correspondientes a actividades en recargo. De igual modo, no están obligados a presentar declaraciones y liquidaciones de IVA por las actividades sometidas al recargo de equivalencia. Como desventaja está que el comerciante minorista no podrá deducirse el IVA de sus compras ni de sus inversiones.

viernes, 18 de marzo de 2016

Coste de oportunidad

El término coste de oportunidad tiene un origen económico-financiero, pero, en la práctica, puede extenderse a otros muchos ámbitos de la vida. El coste de oportunidad está relacionado con la limitación de los recursos y la necesidad de elegir su aplicación entre las distintas opciones disponibles. Fue Friedrich von Wieser quien a principios del siglo XX idease el concepto de coste de oportunidad en su obra “Teoría de la economía social”.

El coste de oportunidad, también denominado coste alternativo, se ha definido como el coste de la inversión de los recursos disponibles a costa de la mejor inversión alternativa disponible. El coste de oportunidad se identifica con el coste de la mejor opción no realizada. En esencia, la cuestión estriba en optimizar los recursos disponibles para obtener la mayor rentabilidad esperada o, lo que es lo mismo, elegir la mejor opción de entre todas las disponibles, la más rentable o la más beneficiosa. El coste de oportunidad viene a ser lo que se deja de obtener por haber optado por una opción y no por otra.

Pueden plantearse múltiples ejemplos, tanto de índole económica como personal. Por ejemplo, una empresa puede decidir entre comprar una nueva fábrica o adquirir un terreno. Si opta por la compra del terreno con la intención de edificar en él y posteriormente vender el edificio, el coste de oportunidad sería el coste de la inversión no realizada y lo que ha perdido con ello, es decir, la compra de la fábrica, el incremento de la producción, el consiguiente incremento en el nivel de ventas, etc. Pero el coste de oportunidad se presenta en otros muchos ámbitos. Hasta un niño que ha recibido su paga semanal tiene también coste de oportunidad al tener que decidir si compra una hamburguesa, una entrada de cine o si mete el dinero en la hucha.