¿Quién paga el IBI en una compraventa, el comprador o el vendedor?

Quien en alguna ocasión ha comprado o vendido un piso se ha enfrentado a esta cuestión. Cuando se afronta quién va a hacerse cargo de los gastos, el criterio general suele ser que el comprador asume todos los gastos (notariales, registrales, etc.) a excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (popularmente denominado plusvalía municipal) que suele correr por cuenta del vendedor.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), anteriormente conocido como contribución, es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles y cuyo hecho imponible es la propiedad y titularidad de derechos (usufructo, superficie o concesión administrativa) sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos.

El Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, da respuesta a la pregunta planteada inicialmente en su artículo 75 al tratar el devengo del impuesto y el período impositivo, indicando que el impuesto se devengará el primer día del período impositivo y que el período impositivo coincide con el año natural. Así pues, siguiendo la literalidad de la ley, resultará obligado al pago del IBI quien fuese titular del inmueble a 1 de enero, es decir, el vendedor. De este modo, da igual que la compraventa se realice en marzo que en noviembre, puesto que el obligado legalmente es el vendedor que era el titular al inicio del año.

Sin embargo, es posible que entre comprador y vendedor se acuerde de forma privada otro sistema de reparto de gastos, y que sea el comprador quien asuma el pago, pero debe quedar claro que la ley declara como sujeto obligado al vendedor.

Por otra parte, la Ley de Haciendas Locales también establece la responsabilidad subsidiaria del comprador quedando afectado el inmueble al pago de la deuda. En este sentido, el artículo 64 determina que en los supuestos de cambio de titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. De hecho se obliga a los Notarios a advertir de esta circunstancia a los intervinientes en la operación.

Siniestro en el seguro

El contrato de seguro es aquel por el que el asegurador se obliga, mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura, a indemnizar, dentro de los límites pactados, el daño producido a asegurado, o a satisfacer un capital, una renta u otras prestaciones convenidas.

Pues bien, el siniestro en el seguro es precisamente ese evento cuyo riesgo se cubre con el seguro. El siniestro es la manifestación concreta del riesgo asegurado que produce unos daños garantizados en la póliza hasta determinada cuantía. Por ejemplo, un siniestro puede ser el robo dentro de una vivienda; la inundación de una tienda; un accidente con el coche; el fallecimiento de una persona, etc.

Así pues, un siniestro es un acontecimiento que, por originar unos daños concretos previstos en la póliza, motiva la aparición del principio indemnizatorio, obligando a la entidad aseguradora a satisfacer el capital garantizado en el contrato o a prestar el servicio pactado o a reparar el daño, total o parcialmente, al asegurado o a sus beneficiarios.

Acaecido el siniestro se debe consultar la póliza para averiguar si se trata de un evento que entra dentro de las coberturas y proceder a la comunicación a la entidad aseguradora. Por tanto, el primer paso es comunicar el siniestro a la aseguradora, por los medios que la entidad haya habilitado (teléfono, fax, correo electrónico, etc.). En los casos en que se comunique el siniestro de forma oral es posible que la entidad aseguradora obligue a una posterior ratificación por escrito.

Tanto el asegurado como el tomador o, en su caso, el beneficiario están obligados a comunicar el siniestro a la entidad aseguradora. El plazo para la declaración del siniestro está fijado en nuestro ordenamiento en 7 días a partir de haberlo conocido, si bien la póliza puede haber ampliado ese plazo, aunque nunca reducirlo. Si no se comunica el siniestro en este plazo el asegurador está obligado al pago de la indemnización, pero puede reducir la cantidad por los daños y perjuicios que el retraso la haya ocasionado.

Los datos básicos que se deben comunicar al asegurador son: número de póliza; identificación del tomador/asegurado/beneficiario (nombre, domicilio y teléfono); circunstancias relativas al siniestro (descripción del siniestro, lugar, posibles agravantes o atenuantes, medidas adoptadas, etc.); testigos si los hubiere; identificación de los bienes siniestrados; cuantía estimada de los daños; descripción de lesiones; fecha de declaración del siniestro, etc.

Una vez recibida esta información la entidad aseguradora procederá a la peritación y tasación de los daños y al abono de la indemnización.

Mystery shopping

El servicio de mystery shopping, también denominado pseudocompra, compra ficticia o cliente fantasma, es una herramienta que las empresas pueden utilizar para evaluar desde una perspectiva descriptiva el comportamiento, actitudes, trato y atención de los vendedores hacia los clientes.

Se trata de unos de los instrumentos utilizados por la investigación de mercado. Esta técnica consiste en que una persona, que puede ser un cliente potencial se acerca para realizar una actuación de compra, bajo un guión semi-estructurado o preestablecido que le permita guiarse en los puntos que desea la empresa obtener información. De este modo se puede evaluar a la empresa “desde fuera”, desde la perspectiva del falso cliente, sin que la persona o personas encargadas de la atención al público sepan que están siendo examinadas.

Una vez finalizada la pseudocompra, se rellena un cuestionario donde se valoran las variables que a la empresa le interesa que se mida en cuanto a calidad (atención al cliente, imagen, servicio...). El cliente misterioso (mystery shopper) cuando ha recabado la información, la desarrolla y plasma en un informe, tratando de que no se le escape ningún detalle de lo que ha observado, las respuestas, comentarios, creatividad, gestión del tiempo, atención al detalle, personalización de la atención, etc.

Esta información es de tipo cualitativa, aunque también se puede obtener cuantitativamente por tratarse de una técnica mixta que adopta matices entre ambos. Con esta información la empresa puede evaluar cuáles son sus fortalezas y debilidades, cuáles son sus puntos fuertes y en qué elementos deben mejorar, invertir en más formación al personal, etc. Con esta herramienta se puede evaluar el nivel de eficacia, profesionalidad, atención y la satisfacción que se les ofrece a los clientes.

La pseudocompra tiene ventajas y desventajas en su aplicación; entre algunas de ellas podemos mencionar que las empresas tienen la posibilidad de evaluar la calidad de atención, pueden vigilar las actuaciones de la competencia, el cliente misterioso puede crear la situación que desea estudiar, esta técnica puede ser realizada repetitivamente, es una forma de obtener información profunda y detallada. Entre las desventajas pueden ser que es costoso, además los vendedores y colaboradores de la empresa pueden sentirse presionados por tanta vigilancia y evaluación.

Para las empresas la satisfacción del cliente y mantener un nivel de calidad alto son un aspecto primordial en lo que se refiere a la gestión de calidad, por lo que muchas empresas de gran reconocimiento y prestigio utilizan esta herramienta para medir la calidad de la atención que brindan. Entre esas grandes empresas que utilizan esta herramienta se encuentran hoteles, grandes almacenes, cadenas de distribución, supermercados, entidades financieras, aseguradoras, empresas de automóviles, líneas aéreas, etc. De hecho, el sector servicios y las franquicias son los que más están utilizando este instrumento de investigación de mercados.

Como curiosidad, y a título de ejemplo de cómo esta herramienta es utilizada en todos los ámbitos, se puede señalar el Plan de Actividades para 2016 de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, en el que se fijan como líneas estratégicas el desarrollo de una actuación proactiva, y se prevé utilizar, por primera vez, entre otras, herramientas de supervisión que permitirán a la CNMV requerir la colaboración de expertos independientes y realizar comprobaciones del proceso de comercialización de los productos financieros de manera anónima (mystery shopping).

¡Adiós a los billetes de 500 euros!

Aunque era un rumor, y desde algunas instancias oficiales un clamor, especialmente desde Hacienda y los organismos de prevención del blanqueo de capitales que siempre han mirado recelosos a este refugio del dinero opaco y del fraude, ya es oficial... ¡Adiós a los billetes de 500 euros! Así lo ha anunciado oficialmente el Banco Central Europeo en nota de prensa el pasado miércoles 4 de mayo.

Debemos despedirnos de los billetes de 500 euros, aunque en realidad, algunos, entre los que me incluyo, nunca fuimos oficialmente presentados, por lo que la despedida nos resultará menos dura. Bueno, en realidad, los billetes no desaparecen sino que se pone fin a su producción y nuevas emisiones, pero se mantiene el curso legal de los actualmente existentes en circulación.

Tal y como indica el BCE en su nota de prensa, tras la conclusión de un examen de la estructura de las denominaciones de la serie Europa, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha decidido poner fin permanentemente a la producción del billete de 500 euros y excluirlo de la serie Europa, teniendo en cuenta la preocupación de que los billetes de esta denominación puedan facilitar la comisión de actividades ilícitas.

Conviene recordar que la serie Europa es la segunda serie de billetes en euros, que se está introduciendo de forma gradual, comenzando con el billete de 5€ en 2013, seguido del de 10€ y 20€ en 2014 y 2015, respectivamente.

Los billetes de 500€ dejarán de emitirse a finales de 2018, período en que está prevista la introducción de los billetes de 100€ y de 200€ de la serie Europa. Las demás denominaciones —de 5€ a 200€— se mantendrán.

Considerando el papel internacional del euro y la confianza generalizada de que gozan los billetes en euros, la denominación de 500 euros seguirá siendo de curso legal y, en consecuencia, podrá seguir utilizándose como medio de pago y depósito de valor. El Eurosistema, que comprende el BCE y los bancos centrales nacionales de la zona del euro, adoptará medidas para asegurar la disponibilidad de cantidades suficientes del resto de las denominaciones. El billete de 500€, al igual que las demás denominaciones de billetes en euros, mantendrá su valor indefinidamente y puede cambiarse en los bancos centrales nacionales del Eurosistema durante un período ilimitado.

Consejo Arbitral para el Alquiler

El Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid es un órgano de naturaleza jurídico-administrativa, adscrito a la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda, diseñado con el fin primordial de implantar un sistema arbitral para la solución de los conflictos entre las partes en los arrendamientos. Desde su creación el Consejo Arbitral para el Alquiler ha firmado diversos convenios con colegios profesionales e instituciones arbitrales (Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles; Colegio de Notarios; Colegio de Abogados; Colegio de Procuradores; Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria; Sociedad Española de Arbitraje y Asociación de Arbitraje Inmobiliario) configurándose así como una estructura que facilita una organización imparcial, objetiva, independiente y altamente cualificada, que soluciona, de una manera rápida y efectiva, los conflictos surgidos entre los particulares.

Los fines del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid son el fomento y la articulación de un sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos derivados de la interpretación y aplicación de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas (viviendas, locales y garajes). Con la implantación de este sistema arbitral se garantiza que las partes que libremente decidan acogerse al mismo puedan disponer de árbitros especializados y con experiencia en arrendamientos de fincas urbanas.

Para que el Consejo Arbitral pueda ejercer sus funciones respecto de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas se exigen el cumplimiento de dos requisitos: sometimiento al arbitraje y depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid.

· Sometimiento al arbitraje: en el contrato de arrendamiento o, en su caso, en el convenio arbitral, se debe incluir un cláusula en virtud de la cual las partes convienen en someterse de mutuo acuerdo al sistema arbitral de solución extrajudicial de conflictos del Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.

· Depósito de la fianza: la fianza del arrendamiento que debe entregar según la Ley de Arrendamientos Urbanos el arrendatario al arrendador para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y servir de garantía ante posibles quebrantos económicos debe ser depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (C/ Basílica, 23).

El sistema presta servicios de información y asesoramiento técnico y jurídico tanto a arrendadores como a arrendatarios y articula un sistema arbitral objetivo, rápido y económico para la resolución de conflictos fuera de los juzgados y tribunales en materia de arrendamiento de fincas urbanas. Con ello, en definitiva se consigue ofrecer garantías a los propietarios de fincas urbanas, mitigando la desconfianza del arrendador y, por tanto, consiguiendo aumentar el mercado de viviendas en alquiler.